前有WeWork折戟IPO，現(xiàn)有優(yōu)客工場(chǎng)“流血”上市，兩大獨(dú)角獸相繼跌落神壇，尤其在疫情沖擊下，聯(lián)合辦公行業(yè)似乎正遭遇最艱難時(shí)刻。

近期，特殊目的收購(gòu)公司（SPAC）Orisun Acquisition Corp. （下稱“Orisun”）宣布與優(yōu)客工場(chǎng)達(dá)成合并協(xié)議，并購(gòu)后的公司將以新的股票代碼在納斯達(dá)克上市流通。在去年赴美獨(dú)立上市未果后，優(yōu)客工場(chǎng)或?qū)⒁源藢?shí)現(xiàn)借殼曲線上市，這背后是曾經(jīng)的瘋狂燒錢擴(kuò)張，伴隨著的是多年虧損，如今雖然即將成功上市但估值縮水。

WeWork折戟 IPO以來(lái)，市場(chǎng)對(duì)聯(lián)合辦公企業(yè)的估值開始悲觀。2020年以來(lái)又遭遇新冠肺炎疫情影響，很多承租企業(yè)無(wú)法正常復(fù)工導(dǎo)致現(xiàn)金流吃緊，破產(chǎn)、退租問題頻現(xiàn)，聯(lián)合辦公行業(yè)也遭遇巨大沖擊，不少企業(yè)開始收縮戰(zhàn)線。如今，隨著國(guó)內(nèi)最大的聯(lián)合辦公企業(yè)優(yōu)客工場(chǎng)“流血”上市，這個(gè)新興的行業(yè)將何去何從？如何破局 “二房東”盈利模式？試水輕資產(chǎn)模式是否可行？又該如何在增值服務(wù)上獲取新的盈利點(diǎn)？

前有WeWork折戟IPO，后有優(yōu)客工場(chǎng)曲線上市

作為國(guó)際和國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公領(lǐng)域的兩大巨頭，WeWork和優(yōu)客工場(chǎng)的上市之路充滿看點(diǎn)。 在2019年8月份，WeWork是新興企業(yè)獨(dú)角獸的現(xiàn)象級(jí)公司，估值曾高達(dá)470億美元，并提交了IPO招股書。但在此之后，WeWork估值一路暴跌，先是跌到250億美金，后是170億美金，并最終在10月6號(hào)撤回IPO。 摩根士丹利美國(guó)股票策略師邁克爾·威爾遜曾評(píng)論，WeWork的IPO失敗標(biāo)志著一個(gè)時(shí)代的結(jié)束，這場(chǎng)對(duì)于高科技公司估值虛高的擠兌即將開始。 也正是在2019年底，資本市場(chǎng)對(duì)于聯(lián)合辦公行業(yè)開始悲觀時(shí)，優(yōu)客工場(chǎng)正式向美國(guó)證券交易委員會(huì)（SEC）遞交招股書，擬尋求在紐約證券交易所上市，但半年以來(lái)，其IPO一直未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

令大家始料未及的是，優(yōu)客工場(chǎng)放棄了IPO，改道借殼上市。美東時(shí)間7月6日，Orisun公告稱，該公司已與優(yōu)客工場(chǎng)達(dá)成合并協(xié)議。并購(gòu)結(jié)束后，雙方有望以新的股票代碼在納斯達(dá)克上市流通，同時(shí)優(yōu)客工場(chǎng)當(dāng)前的管理團(tuán)隊(duì)會(huì)繼續(xù)運(yùn)營(yíng)新公司。根據(jù)協(xié)議條款，Orisun的全資子公司Ucommune International將收購(gòu)優(yōu)客工場(chǎng)，合并后公司的預(yù)估市值約為7.69億美元。而曾經(jīng)，優(yōu)客工場(chǎng)的最高估值達(dá)到30億美元。 從謀求獨(dú)立上市，到如今最終以借殼的方式上市，優(yōu)客工場(chǎng)即使被收購(gòu)也要堅(jiān)持上市的原因是什么？在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，或許迫不得已。 一位機(jī)構(gòu)分析師表示，投資人可能需要在二級(jí)市場(chǎng)變現(xiàn)，要不然沒有機(jī)會(huì)。

為曾經(jīng)瘋狂燒錢、擴(kuò)張“買單”

2015年以來(lái)，在共享經(jīng)濟(jì)大潮下，聯(lián)合辦公開始了一路狂奔，并在資本加持下，WeWork、優(yōu)客工場(chǎng)、氪空間等聯(lián)合辦公企業(yè)紛紛跑馬圈地，燒錢帶來(lái)的結(jié)果是地盤迅速擴(kuò)大，但也持續(xù)虧損。 WeWork創(chuàng)辦于2010年，成立9年來(lái)共獲得超過80億美金的融資額，并在全球29個(gè)國(guó)家111個(gè)城市有528處經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)。高速擴(kuò)張的同時(shí)也伴隨著巨大虧損，WeWork招股說明書顯示，2016-2018年，該企業(yè)分別虧損4.30億美金、9.33億美金和19.27億美金，2019年上半年虧損9.04億美元，構(gòu)成虧損的部分包括擴(kuò)張中的預(yù)付租金、推廣費(fèi)用等。

WeWork在招股書中稱，“短期內(nèi)其凈虧損占收入的百分比可能會(huì)增加，并將繼續(xù)絕對(duì)增長(zhǎng)，公司無(wú)法預(yù)測(cè)未來(lái)能否實(shí)現(xiàn)盈利”。 再看優(yōu)客工場(chǎng)，自2015年4月創(chuàng)立以來(lái)，融資額超過50億元。燒錢換規(guī)模，到2019年前三季度，優(yōu)客工場(chǎng)在國(guó)內(nèi)及新加坡的41個(gè)城市中擁有197個(gè)辦公空間。 與WeWork一樣，優(yōu)客工場(chǎng)也一直在虧損中。招股書顯示，2017年、2018年及2019年前9個(gè)月，優(yōu)客工場(chǎng)分別實(shí)現(xiàn)凈虧損約3.73億元、4.45億元及5.73億元。虧損背后，是成本大增，同期優(yōu)客工場(chǎng)的營(yíng)業(yè)成本分別約為3.10億元、6.64億元及10.08億元，同比增幅均在110%以上。優(yōu)客工場(chǎng)表示，虧損主要來(lái)自為發(fā)展業(yè)務(wù)而進(jìn)行的投資，包括開辟更多空間、重建現(xiàn)有空間等。 作為新興企業(yè)，虧損并不可怕，可怕的是沒有創(chuàng)新的盈利模式，被資本吹出來(lái)的泡沫最終會(huì)破滅。

高力國(guó)際華北區(qū)研究部總監(jiān)陸明表示，現(xiàn)在二級(jí)市場(chǎng)投資人對(duì)于聯(lián)合辦公的商業(yè)模式和盈利能力都存在非常大的質(zhì)疑，WeWork是導(dǎo)火索?！澳憧梢詿X，可以擴(kuò)張，最終要上市的話，投資人還是看盈利，看你的公司到底能否賺錢。” 在陸明看來(lái)，聯(lián)合辦公在為前兩年的盲目快速擴(kuò)張買單。以北京為例，2018年-2019年上半年，是北京寫字樓租金的高點(diǎn)，聯(lián)合辦公企業(yè)在快速擴(kuò)張中的租金水平也在上漲。目前，北京寫字樓租金下跌了10%-15%，這個(gè)階段下擴(kuò)張的聯(lián)合辦公企業(yè)，就有了10%-15%的成本優(yōu)勢(shì)，相比2018年那波擴(kuò)張的企業(yè)來(lái)說，壓力就小了很多?！芭c此同時(shí)，拿著投資人的錢快速擴(kuò)張，如果趕上好行情，發(fā)展的會(huì)非常好，如果遇到疫情這種情況，就會(huì)遇到非常大的壓力?！?事實(shí)上，無(wú)論是WeWork還是優(yōu)客工場(chǎng)，都是“二房東”模式，即租房—裝修—出租，從中間賺取差價(jià)。

如果收取房屋成本高，遭遇疫情等特殊情況，空置率下降，聯(lián)合辦公企業(yè)就很容易遭遇艱難時(shí)刻。而且，隨著規(guī)模的擴(kuò)張，二房東的成本優(yōu)勢(shì)并不明顯，從上文中優(yōu)客工場(chǎng)的成本增速就可以看出。 陸明表示，聯(lián)合辦公不是一個(gè)快速擴(kuò)張的生意，而是一個(gè)花時(shí)間的生意，是一個(gè)打磨單店盈利模式的生意，就像磨鉆石，慢慢磨才能晶瑩剔透?！拔蚁嘈臰eWork上百個(gè)網(wǎng)點(diǎn)中，一定有盈利的，特別是早期拿的項(xiàng)目，而且積攢了不少大客戶，在市場(chǎng)上有一定的需求，但這不代表可以盡可能地快速擴(kuò)張?！?“通過規(guī)模效應(yīng)減少成本實(shí)際很難，管好1家店或10家店，不難，但是有上百家甚至上千家店鋪時(shí)候，壓力會(huì)非常大。”陸明表示。

聯(lián)合辦公行業(yè)加速洗牌

疫情之前，聯(lián)合辦公行業(yè)就已經(jīng)進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)一年多的洗牌，而隨著疫情到來(lái)，洗牌或?qū)⒓铀佟?根據(jù)邁點(diǎn)研究院于2月27日發(fā)布的《2020年中國(guó)辦公行業(yè)疫情應(yīng)對(duì)及訴求分析報(bào)告》，今年春節(jié)過后，61.9%的受訪聯(lián)合辦公企業(yè)項(xiàng)目拓展停滯，部分企業(yè)已簽物業(yè)可能因裝修停工而影響產(chǎn)品上市；52.38%的受訪企業(yè)現(xiàn)金流緊張，物業(yè)租金壓力較大；52.38%的受訪企業(yè)因?yàn)榭蛻魷p少，業(yè)務(wù)驟停。 此前在接受新京報(bào)記者采訪時(shí)，優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)毛大慶對(duì)聯(lián)合辦公行業(yè)正在面臨的問題直言不諱，“聯(lián)合辦公行業(yè)面對(duì)的是在這次疫情中受到巨大沖擊的中小企業(yè)。從我們自身的情況來(lái)看，一方面，目前上游業(yè)主仍無(wú)法明確疫情期間租金減免的操作流程及落實(shí)時(shí)間；而另一方面，很多租用聯(lián)合辦公空間的中小企業(yè)在現(xiàn)金流上出現(xiàn)了問題，導(dǎo)致聯(lián)合辦公行業(yè)的清退以及空置成本提高?！?/span>

據(jù)媒體報(bào)道，疫情影響下，聯(lián)合辦公品牌FUNWORK已停止大部分項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，在4月份左右關(guān)閉了旗下多個(gè)辦公空間。 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)盤和林表示，疫情后聯(lián)合辦公行業(yè)會(huì)迎來(lái)比較大的洗牌，原來(lái)的“粗放式”、“想憑一個(gè)概念就能做好一家公司”的企業(yè)可能會(huì)面臨被洗牌，“二房東”模式的生存空間會(huì)越來(lái)越小。但對(duì)于真正能夠?qū)⒒ヂ?lián)網(wǎng)概念、數(shù)字化經(jīng)濟(jì)概念融入到聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)模式的企業(yè)，疫情反而會(huì)為其帶來(lái)新的機(jī)遇。

試水“輕資產(chǎn)”，能否實(shí)現(xiàn)盈利破局？

“擺脫這種二房東的經(jīng)營(yíng)模式，基于整個(gè)市場(chǎng)需求來(lái)尋找自己的價(jià)值點(diǎn)，可能是聯(lián)合辦公行業(yè)實(shí)現(xiàn)破局的核心?！北P和林如是說。 盡管仍將工位服務(wù)費(fèi)作為主要收入來(lái)源，但是近兩年來(lái)，聯(lián)合辦公行業(yè)頭部企業(yè)正嘗試由單一的空間租賃模式向多維度企業(yè)服務(wù)模式轉(zhuǎn)變。 今年4月18日，優(yōu)客工場(chǎng)舉辦了五周年線上發(fā)布會(huì)，并宣布進(jìn)行“輕資產(chǎn)、重賦能”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。毛大慶表示，產(chǎn)業(yè)鏈條化、功能多元化、收益復(fù)合化、運(yùn)營(yíng)輕量化、數(shù)據(jù)資產(chǎn)化都可能成為聯(lián)合辦公的發(fā)展趨勢(shì)，“優(yōu)客工場(chǎng)變得越輕，對(duì)會(huì)員的賦能就會(huì)越重?！?毛大慶口中的“輕資產(chǎn)”即為輸出品牌服務(wù)，并提供空間設(shè)計(jì)、建造以及管理服務(wù)。旨在通過聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商的品牌影響力、標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營(yíng)管理體系、智能化的IT系統(tǒng)，以及客戶端、多維度的投融資體系及完善的社群運(yùn)營(yíng)體系，打造分享型企業(yè)生態(tài)。

陸明表示，從目前來(lái)看，輕資產(chǎn)方式可以做到盈利，但估計(jì)會(huì)很薄，因?yàn)檩敵龅氖枪芾?、品牌等，投資人肯定要拿走大部分利潤(rùn)，聯(lián)合辦公企業(yè)的利潤(rùn)就會(huì)變得非常薄。 此外，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是基于相當(dāng)強(qiáng)大的資源網(wǎng)絡(luò)及資源整合能力，對(duì)于現(xiàn)金流問題明顯、行業(yè)資源不足、影響力仍待提升的中小規(guī)模聯(lián)合辦公企業(yè)來(lái)說，可行性尚未可知。 “目前，龍頭企業(yè)也在探索新的運(yùn)營(yíng)和盈利模式，但絕不是通過二房東這種簡(jiǎn)單粗暴的方式，而是在此基礎(chǔ)上，附加數(shù)據(jù)化的能力，通過大數(shù)據(jù)提供超高毛利的增值服務(wù)。”陸明說，“不能單做地產(chǎn)這攤子事，還要嫁接其它能力，才能讓這個(gè)商業(yè)模式后續(xù)有吸引點(diǎn)，投資人才能提高預(yù)期?！?增值服務(wù)開發(fā)將成為聯(lián)合辦公行業(yè)的全新突破口，也是聯(lián)合辦公企業(yè)增加客戶黏性的關(guān)鍵。

疫情期間，諸如優(yōu)客工場(chǎng)推出一系列關(guān)于中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的公益課程，并通過線上渠道調(diào)集了一批消毒液、洗手液、紙杯等生活用品供會(huì)員采購(gòu)；氪空間整合旗下資源，推出了管理、財(cái)稅、親子等直播課程，并聯(lián)合相關(guān)企業(yè)推出租房?jī)?yōu)惠、健身課堂、蔬菜配送等便利服務(wù)；納什空間向企業(yè)客戶提供了遠(yuǎn)程辦公平臺(tái)云桌面、云儲(chǔ)存、云資源等免費(fèi)資源……通過整合垂直資源，聯(lián)合辦公企業(yè)達(dá)成與下游企業(yè)間的雙向互動(dòng)，搭建互幫互助的共生關(guān)系。