潮水退去后，聯(lián)合辦公行業(yè)已迎來至暗時刻。

　　近期，界面新聞從多個獨立信源處確認，中駿集團旗下的聯(lián)合辦公品牌FUNWORK已停止大部分項目運營，大概在4月份關(guān)閉了旗下多個辦公空間。FUNWORK成為受疫情影響較大的聯(lián)合辦公企業(yè)之一，“中駿少帥”黃濤的5年創(chuàng)業(yè)夢經(jīng)歷波折。

　　一家頭部聯(lián)合辦公企業(yè)高層對界面新聞透露：“FUNWORK虧損嚴重，若是沒有疫情發(fā)生，還有可能被更大的聯(lián)合辦公企業(yè)收購，做一個提升盈利水平的長遠規(guī)劃，但在現(xiàn)在這種情況下，大家很難并購一個本身不盈利的品牌?！?/span>

　　今年4月份，F(xiàn)UNWORK關(guān)閉了部分盈利不理想的空間，目前在北京、上海和深圳等地還有一些空間在正常運營中，如北京·盤古大觀、上?！きh(huán)球港、上?！ね髲B、深圳·深圳灣1號等。

　　據(jù)界面新聞了解，F(xiàn)UNWORK因為今年疫情影響，以及公司入駐甲級寫字樓造成的成本壓力，很果斷的把特別不盈利的項目砍掉了，現(xiàn)在還剩下正常運營的項目有10個左右。

　　截至2019年上半年，F(xiàn)UNWORK共進入過北京、上海、廣州、深圳、杭州等9個城市，布局了24個項目。

從整個行業(yè)看，突如其來的疫情使聯(lián)合辦公行業(yè)雪上加霜，如何獲得“重生”成為當務(wù)之急。

　　FUNWORK收縮

　　FUNWORK在其成立的第6個年頭遇到了麻煩。

　　創(chuàng)始人黃濤是閩系房企中駿集團主席黃朝陽次子，2011年從海外留學回國后加入了中駿集團，在房地產(chǎn)行業(yè)歷練了近5年。

　　在先后考察了美國、以色列等地的聯(lián)合辦公案例后，黃濤看到國內(nèi)聯(lián)合辦公市場的前景，決定離開中駿集團，和多年好友徐浩洋一同開啟了創(chuàng)業(yè)之路。據(jù)悉，黃濤創(chuàng)辦聯(lián)合辦公品牌的想法最初并沒得到黃朝陽的支持，需要靠自己去找錢。

　　黃濤初期見了不少投資者，最終拿到7000萬元的融資，并于2015年9月正式創(chuàng)辦了FUNWORK。這一年正是聯(lián)合辦公的興起之年，前萬科副總裁毛大慶創(chuàng)辦了優(yōu)客工場，前亞洲投資副總裁劉彥燊創(chuàng)辦了WE+酷窩，SOHO推出了SOHO3Q。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，聯(lián)合辦公品牌數(shù)量從2016年的234家上升到2018年的395家，增幅高達68%，是聯(lián)合辦公增速最快的一段時間。盡管聯(lián)合辦公品牌遍地開花，但盈利能力卻普遍遭到質(zhì)疑。

　　對于如何提升盈利能力的問題，黃濤曾對外界透露過自己的思考。他認為FUNWORK必須先做出規(guī)模跟品牌，只有這樣之后，公司新增項目在裝修、設(shè)計、采購上的成本才會相應(yīng)降低，才有條件給客戶提供性價比較高的價格。

　　黃濤給FUNWORK定下了一個“3年進入10個城市，做80個項目，最終打造中國最好的創(chuàng)業(yè)辦公生態(tài)圈”的目標?；诖?，黃濤留給FUNWORK“做精”的時間并不多，他希望在成立第二年后就開始快速地在全國范圍內(nèi)擴張。

　　2017年FUNWORK被中駿集團納入上市體系中,作為集團構(gòu)建的“FUN+幸福生活生態(tài)圈”的一部分，但其運營主體上海方沃實業(yè)有限公司仍保持獨立的股權(quán)。一直到2019年，中駿集團才收購了樂享空間集團（上海方沃實業(yè)的實際控股公司）25%股權(quán)，另外75%仍由黃濤持有。

　　據(jù)FUNWORK相關(guān)人士介紹， FUNWORK現(xiàn)在已完全并入到中駿集團的商業(yè)板塊中，不再是以前獨立運營的情況，黃濤本人還在中駿集團擔任職務(wù)，但已不再負責FUNWORK這一塊業(yè)務(wù)。

　　2018年下半年之后，聯(lián)合辦公進入資本寒冬，行業(yè)發(fā)展的擴張之勢明顯放緩。

　　與大部分聯(lián)合辦公不一樣，F(xiàn)UNWORK的項目主要位于城市CBD商務(wù)辦公區(qū)域的甲級寫字樓。在黃濤看來，一個好的地理位置不僅僅可以給公司提升品牌的影響力，同時可以降低員工的交通成本跟時間成本。

　　然而，甲級寫字樓往往意味著更高的租賃成本。一位聯(lián)合辦公運營商認為，聯(lián)合辦公應(yīng)該更多在乙級寫字樓或產(chǎn)業(yè)園設(shè)點，通過改造以及服務(wù)來提升物業(yè)的價值，目前還沒看到在甲級寫字樓大規(guī)模擴張的成功案例。

　　廣州珠江新城CBD內(nèi)的超甲級寫字樓天盈廣場是FUNWORK設(shè)點的最后一個項目，其租賃的56、57層總面積達5622平方米，內(nèi)設(shè)獨立辦公室88間，于去年7月開業(yè)。一位中介透露，該項目的入駐率不是很高，一直都有特價房源推出。目前該項目已確定關(guān)閉。

　　某頭部聯(lián)合辦公品牌高層指出，目前聯(lián)合辦公的目標客戶對甲級寫字樓的接受程度一般，這直接導致了FUNWORK的運營困難，另外，F(xiàn)UNWORK裝修風格比較奢華，成本控制能力并不強。

　　“撤掉業(yè)務(wù)是公司總部的決策，很突然，我們都不是很清楚具體原因”，F(xiàn)UNWORK深圳城市公司原市場總監(jiān)表示，所有員工離職都有一段時間了。界面新聞記者撥打FUNWORK官方電話也被提示，該號碼已停止使用。

? ? ? ?至暗時刻

　　FUNWORK的撤離是當下整個聯(lián)合辦公行業(yè)生存困境的一個縮影。據(jù)界面新聞了解，疫情之后，廣州至少有6個聯(lián)合辦公品牌退租，包括FUNWORK、WEWORK、WE+酷窩、世服宏圖、德培利左巢、BEE+等。

　　受疫情影響，一線城市寫字樓空置率維持在較高水平。戴德梁行發(fā)布報告顯示，今年一季度北京、上海、深圳甲級寫字樓空置率分別上升至13.8%、21%、24.6%，環(huán)比分別增加0.3、1.4、4.6個百分點，廣州微降0.3個百分點至5.2%。

　　除換租或擴租辦公室的企業(yè)明顯減少之外，一些企業(yè)的租金預算也大幅降低。一位資深寫字樓中介表示，為了吸引客戶，不少寫字樓大幅調(diào)低租金，以珠江新城的保利中心為例，其推出多個特惠辦公室的月租金只要88元/平方米或99元/平方米，而最貴的望江辦公室也只要165元/平方米，遠低于去年239元/平方米月租金參考價。

　　廣州佰聯(lián)地產(chǎn)市場總監(jiān)陳星透露，一些傳統(tǒng)二房東為了搶租戶，給出的租金價格簡直可以用“低得離譜”來形容。此外，點點租市場經(jīng)理張偉鵬坦言，不少小業(yè)主的報價甚至比2015年的市場報價還要低。

　　在這場“價格戰(zhàn)”中聯(lián)合辦公也沒有缺席。據(jù)界面新聞了解，位于廣州周大福金融中心（東塔）的德事商務(wù)中心近期推出了100人以內(nèi)的特價單位，單月租金低至2000元/人，要知道其以往的市場均價達到約4000元/人。

　　另外，位于廣州天盈廣場的Cohesion目林聯(lián)合辦公將單月租金價格從以往的3000多元/人下調(diào)至近2000元/人。張偉鵬表示，從目前來看廣州的聯(lián)合辦公空間基本會有一個20%以上的租金降幅。

　　不過“價格戰(zhàn)”并非每一家聯(lián)合辦公品牌都有能力參與。大部分聯(lián)合辦公品牌實質(zhì)上都是充當著“二房東”的角色，主要收入還是靠租金差價，前幾年往往也因為高額的裝修以及運營投入而難以盈利，基于此，降價則意味著更高額的虧損，資金鏈難以維持。

　　換言之，受成本限制，聯(lián)合辦公的降價幅度有限，跟傳統(tǒng)寫字樓相比很難有價格吸引力。以雅居樂中心為例，該大廈傳統(tǒng)寫字樓目前的月租金大概為120-240元/平方米，按每人5平方米的辦公面積算，則一個人的最高月租金也只要1200元/月，而位于該大廈的聯(lián)合辦公品牌寰圖的單月價格至少約2000元/人。

　　陳星指出，其公司租賃的傳統(tǒng)辦公室位于廣州天河中心區(qū)的乙級寫字樓三新大廈，目前月租金是1.2萬元左右，可容納20個人辦公，若換租成聯(lián)合辦公空間，月租金至少會需要2萬多，這對于他們來說是并不劃算的。

　　優(yōu)客工場首席運營官關(guān)心坦言，相比傳統(tǒng)辦公室，聯(lián)合辦公的租金確實會更高一些，這主要因為聯(lián)合辦公空間無論是在租期還是租賃門檻上都更加靈活，而且會覆蓋很多服務(wù)?！斑@就導致了聯(lián)合辦公的租金不可能更低，更低的話這個行業(yè)其實就不在了?！?/span>

　　關(guān)心透露，為了減少損失，不少聯(lián)合辦公品牌都關(guān)閉了虧損嚴重的項目，只保留一些整體招商情況比較好的項目。

　　據(jù)界面新聞了解，除了關(guān)閉在廣州的兩個網(wǎng)點外，今年3月WE+酷窩在上海五角場創(chuàng)智天地的一個項目也停止運營了。一位寫字樓中介稱，WE+酷窩在運營商出現(xiàn)了問題，聽說全國的業(yè)務(wù)都撤掉。

　　對此，界面新聞多次致電WE+酷窩創(chuàng)始人劉彥燊，但均未接通。

　　如何“重生”

　　事實上，受經(jīng)濟環(huán)境影響，原本備受追捧的聯(lián)合辦公已進入“紅海”階段，2018年底以來增速放緩明顯。艾媒咨詢提供數(shù)據(jù)顯示，2019年聯(lián)合辦公市場規(guī)模達到1267.2億元，同比增長109.1%，比2018年增速減少50.2個百分點。

　　前瞻產(chǎn)業(yè)研究院分析指出，2015年-2018年聯(lián)合辦公行業(yè)加速發(fā)展，行業(yè)入局者眾多，競爭加劇，但隨著行業(yè)盈利能力遭質(zhì)疑，Wework、優(yōu)客工場上市被否、估值下降，虧損持續(xù)擴大等影響下，資本回歸理性。

　　數(shù)據(jù)顯示，2019年，聯(lián)合辦公行業(yè)的融資大幅減少，共計僅有4起、14億元+的融資。2020年，聯(lián)合辦公行業(yè)更是進入資本“寒冬”，截至目前，僅有納什空間獲得遠洋資本1億元的融資。

　　在此背景下，各家聯(lián)合辦公品牌明顯放緩規(guī)模擴張的步伐，將更多的精力轉(zhuǎn)移到“修煉內(nèi)功”上去，希望通過轉(zhuǎn)變商業(yè)模式、提升運營能力、新增收入來源等方式來走出困境。

　　然而，突如其來的疫情讓不少正處于“自我修正”初期的聯(lián)合辦公品牌措施不及，加速了行業(yè)整體的洗牌進程。關(guān)心表示：“各大聯(lián)合辦公品牌一定要有一個非常明確的發(fā)展路徑，現(xiàn)在的市場環(huán)境已經(jīng)不允許大家再猶豫或者做其它的考量了?！?/span>

　　隨著行業(yè)競爭不斷加劇，聯(lián)合辦公行業(yè)逐漸轉(zhuǎn)入控成本擴盈利的精細化運營階段。萊坊高級董事及中國區(qū)研究及咨詢部主管陳鐵東認為，當前聯(lián)合辦公的主要收入就是租金差，所以對運營方的成本控制能力要求很高，包括拿房成本、裝修成本等。

　　寰圖方面亦表示，聯(lián)合辦公行業(yè)在成本管控確實需要特別留意，例如，寰圖就有收購一些下游的辦公家具企業(yè)，這樣公司在辦公家具的采購成本上就可以有較大的優(yōu)勢。

　　除提升收益率外，向輕資產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型也成為多家聯(lián)合辦公品牌的重要舉措。

　　今年4月，優(yōu)客工場在成立5周年之際就對外披露了“輕資產(chǎn)、重賦能”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向，并提出要在2020年計劃實現(xiàn)100個輕資產(chǎn)項目，輕重比達約1：1；從3月開始，Distrii辦伴的輕資產(chǎn)運營管理業(yè)務(wù)也正式駛?cè)肟燔嚨馈?/span>

　　在聯(lián)合辦公領(lǐng)域，重資產(chǎn)運營模式一向是主流。無論通過購買還是租賃的方式獲取目標場地的使用權(quán)都可以理解成重資產(chǎn)運營模式，聯(lián)合辦公企業(yè)方在前期需要投入高額的費用，回報周期平均達到3-5年。

　　與重資產(chǎn)模式不同，輕資產(chǎn)模式下，聯(lián)合辦公品牌主要輸出品牌服務(wù)，并提供空間設(shè)計、建造以及以及標準化運營管理服務(wù)等，而物業(yè)主承擔大部分的前期投入。

　　關(guān)心透露，優(yōu)客工場其實從2018年開始就涉及輕資產(chǎn)運營的業(yè)務(wù)了，這次疫情可以說是讓公司更加堅定了走這條路的決心，暫時不會再拿重資產(chǎn)項目了。

　　雖然長遠來看，輕資產(chǎn)模式更具有規(guī)模效應(yīng)，運營效率也更高，但這并非所有聯(lián)合辦公品牌都可以走的一條路。多位業(yè)內(nèi)人士指出，輕資產(chǎn)運營模式的門檻較高，不僅需要運營方有較強的品牌號召力，還得有全國化布局網(wǎng)絡(luò)以及健全的標準化管理流程。