優(yōu)客工場(chǎng)的未來(lái)，股市精忠社發(fā)現(xiàn)并沒(méi)有隨著曲線上市變得光明起來(lái)。股市精忠社指出，登陸資本市場(chǎng)后，優(yōu)客工場(chǎng)的股價(jià)破發(fā)并開(kāi)始一路下行。根據(jù)招股書(shū)，過(guò)去3年里其虧損合計(jì)超14億元。毛大慶也坦言，今年可謂是優(yōu)客工場(chǎng)誕生五年來(lái)的最艱難時(shí)刻。

　　優(yōu)客工場(chǎng)并非個(gè)例，在聯(lián)合辦公的賽道上，大量企業(yè)已然倒下。兩年前的價(jià)格戰(zhàn)、盲目收房源等無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，讓聯(lián)合辦公市場(chǎng)燒起了熊熊烈火。然而，風(fēng)口過(guò)后，只剩下一片狼藉。

　　自2018年資本退潮后，沉寂了兩年的聯(lián)合辦公企業(yè)們下一步該走向哪兒？這已是留給整個(gè)聯(lián)合辦公行業(yè)懸而未定的疑問(wèn)。

　　這屆共享辦公之死

如果不是優(yōu)客工場(chǎng)上市的消息，人們幾乎快要忘記了，曾經(jīng)火爆一時(shí)的共享辦公空間。在裝修洋氣的巨大辦公空間內(nèi)，駐扎著來(lái)自各行各業(yè)的公司。每到午休時(shí)分，不同格子間里的打工人會(huì)涌入公共區(qū)域內(nèi)，打一杯免費(fèi)的咖啡，攤在舒適的沙發(fā)上小憩。

　　如今再次走入聯(lián)合辦公場(chǎng)所，此情此景不復(fù)。不僅免費(fèi)的茶水飲品沒(méi)有了，不少辦公區(qū)域都空著，甚至面臨被房東趕走的窘境。

　　把工位租在上海一家名為RICHBOX的聯(lián)合辦公空間的張昊就在為這件事發(fā)愁。張昊是一家做Lolita服飾的淘寶店主，今年11月底，他突然收到了物業(yè)公司的搬家通知。由于該聯(lián)合辦公企業(yè)未能如期交付租金，物業(yè)公司決定清退現(xiàn)有商戶。

實(shí)際上，這已經(jīng)是張昊今年第二次搬工作室了。“今年上半年疫情原因，租的辦公室空了快6個(gè)月，賠了十幾萬(wàn)元，沒(méi)錢了換成聯(lián)合辦公，現(xiàn)在又要搬家?！?/span>

　　隨著長(zhǎng)租公寓爆雷聲響，租戶維權(quán)等負(fù)面消息層出不窮。張昊一度以為自己也有可能成為維權(quán)的一份子。好在和物業(yè)公司的協(xié)商過(guò)程相對(duì)順暢，他如約收到了應(yīng)得的賠償，唯一棘手的問(wèn)題是，接下來(lái)他該搬到哪里。

　　回想起五年前，乘著創(chuàng)業(yè)大潮與共享經(jīng)濟(jì)概念兩股風(fēng)，聯(lián)合辦公企業(yè)曾吸引無(wú)數(shù)創(chuàng)業(yè)者入場(chǎng)。主打共享經(jīng)濟(jì)，以租賃靈活、裝修高檔、價(jià)位低廉等優(yōu)勢(shì)吸引一眾租戶。

2015-2018年的三年間，是聯(lián)合辦公市場(chǎng)最瘋狂的時(shí)間段，其中據(jù)騰訊研究院發(fā)布的《2016創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)白皮書(shū)》，僅2015年，國(guó)內(nèi)眾創(chuàng)空間數(shù)量從50余家迅速增長(zhǎng)至2300多家，增長(zhǎng)近46倍。但轉(zhuǎn)眼到了2018年底，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，國(guó)內(nèi)投資熱退潮，不盈利的聯(lián)合辦公行業(yè)進(jìn)入洗牌階段，市場(chǎng)熱度迅速遇冷。

　　自2019年開(kāi)始，大部分聯(lián)合辦公企業(yè)資金狀況就已吃緊。包括納什空間、氪空間在內(nèi)的多家聯(lián)合辦公頭部企業(yè)相繼爆出裁員、欠薪等消息。實(shí)際上，自海外共享辦公鼻祖WeWork倒在IPO前夜，資本就喪失了對(duì)共享辦公賽道的信心?！癢eWork失敗后，基本上國(guó)內(nèi)就沒(méi)有公司拿過(guò)融資了?！币晃粯I(yè)內(nèi)資深人士表示。

　　股市精忠社指出，今年3月份，深圳聯(lián)合辦公企業(yè)“創(chuàng)客驛站”因拖欠三個(gè)月、近600萬(wàn)租金，被業(yè)主方單方面解除租賃協(xié)議。而后不久，又傳來(lái)了funwork上?？偛空谧咂飘a(chǎn)流程、杭州項(xiàng)目也將于4月9號(hào)關(guān)閉的消息。就連曾經(jīng)宣布要將SOHO 3Q分拆獨(dú)立上市的潘石屹，也不得不開(kāi)始為SOHO3Q尋找新的買主。

　　至此，這場(chǎng)興起于2015 年的聯(lián)合辦公熱潮似乎終將迎來(lái)終局。

洗牌、并購(gòu)、關(guān)店、裁員等，聯(lián)合辦公企業(yè)悉數(shù)跌落神壇?！拔覀兤脚_(tái)上的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)推算，出租率最高的時(shí)候也就是2018年，能達(dá)到全年97.07%出租率，2019年初的時(shí)候出租率也是在92%左右，到疫情期間出租率驟降至不到82%?！眲?chuàng)富港集團(tuán)副總裁唐偉說(shuō)道。如若不是疫情的影響，創(chuàng)富港今年原本計(jì)劃的擴(kuò)張任務(wù)是27個(gè)項(xiàng)目，但截至目前今年只擴(kuò)張了19個(gè)項(xiàng)目。

　　股市精忠社從整個(gè)聯(lián)合辦公行業(yè)的數(shù)據(jù)來(lái)看，據(jù)《2020年中國(guó)辦公行業(yè)疫情應(yīng)對(duì)及訴求分析報(bào)告》顯示，52.38%的聯(lián)合辦公品牌因?yàn)榭蛻魷p少，業(yè)務(wù)驟停。

　　成也創(chuàng)業(yè)公司，敗也創(chuàng)業(yè)公司

　　因都被詬病為“二房東”模式，共享辦公曾被拿來(lái)與長(zhǎng)租公寓類比。只不過(guò)，過(guò)去兩年多以來(lái)，大批聯(lián)合辦公企業(yè)倒下，尚未引發(fā)大規(guī)模的商戶維權(quán)事件。目前據(jù)股市精忠社多方了解到，多位因聯(lián)合辦公企業(yè)撤租不得不搬家的租戶們，也多數(shù)收到了正常的租押金賠付。

　　一位業(yè)內(nèi)資深人士透露，這或許與二者金融模式不同有關(guān)。目前聯(lián)合辦公企業(yè)并未涉及到類似租金貸的金融杠桿模式?！奥?lián)合辦公早期也考慮過(guò)銀行間的借貸。但后來(lái)發(fā)現(xiàn)，在借貸方面的處理特別麻煩。因?yàn)殚L(zhǎng)租公寓是一個(gè)TO C的生意，銀行會(huì)愿意和個(gè)人客戶形成借貸關(guān)系。但聯(lián)合辦公做的TO B 的活兒，不可能有個(gè)人愿意以公司之名形成借貸關(guān)系?！?/span>

但大規(guī)模的倒閉潮，難以掩蓋聯(lián)合辦公行業(yè)的內(nèi)在問(wèn)題，有人將其歸因于沒(méi)有達(dá)到80%的出租標(biāo)準(zhǔn)線，也有人認(rèn)為其To VC模式，導(dǎo)致WeWork上市遇阻后資本直接掐斷了行業(yè)的資金來(lái)源。

　　“實(shí)際上，WeWork和疫情只是加劇了公司問(wèn)題的出現(xiàn)，即使沒(méi)有這兩個(gè)因素，聯(lián)合辦公行業(yè)也會(huì)出問(wèn)題，因?yàn)楦驹虺鲈诹藰I(yè)務(wù)模式的問(wèn)題上?！鼻笆鰳I(yè)內(nèi)人士表示。

　　得益于靈活性的租賃需求，國(guó)內(nèi)共享辦公空間起步時(shí)，初創(chuàng)型客戶明顯占比更高。聯(lián)合辦公通過(guò)將整租化為散租的出租形態(tài)，成功吸引了不少初創(chuàng)公司，幫助他們解決了早期的高租金成本。

　　這位業(yè)內(nèi)人士分析，“2015年至2017年那段時(shí)間，國(guó)內(nèi)的初創(chuàng)企業(yè)數(shù)量非常大，這種小型化的公司，對(duì)聯(lián)合辦公以工位形式出租的租賃需求非常高。另外，也承接了一部分大企業(yè)的新業(yè)務(wù)租賃需求，比如項(xiàng)目制團(tuán)隊(duì)或者公司部門團(tuán)隊(duì)，將聯(lián)合辦公作為他們的一個(gè)靈活辦公渠道。以上這些因素，都讓聯(lián)合辦公成為一種剛需?！?/span>

　　但也正是這種靈活性，讓聯(lián)合辦公企業(yè)的運(yùn)營(yíng)難度大幅提升，尤其在如何留住用戶上，十分考驗(yàn)成本和運(yùn)營(yíng)實(shí)力?！霸缙诼?lián)合辦公客戶的存活率其實(shí)非常低，哪怕是簽了一年的租期，沒(méi)多過(guò)久企業(yè)就死掉了。沒(méi)人能夠有時(shí)間去篩選這個(gè)客戶，大家都是能簽一家是一家，但其實(shí)很多都是不可持續(xù)的?！?/span>

　　即使舉著共享經(jīng)濟(jì)的大旗，聯(lián)合辦公不可避免采取傳統(tǒng)的招商思維,通過(guò)第三方渠道即中介機(jī)構(gòu)帶來(lái)客戶,中介機(jī)構(gòu)招商成了聯(lián)合辦公繞不開(kāi)的環(huán)節(jié)，但這恰恰成為了當(dāng)前聯(lián)合辦公承受招商壓力的主要原因。

　　企業(yè)想要找到市場(chǎng)上的商戶，往往需要支付給中介公司15%的傭金，但由于聯(lián)合辦公類市場(chǎng)靈活性高，獲客成本也就大幅提升。

　　“由于很多客戶大多只簽半年或者一年，很多中途都斷約，導(dǎo)致聯(lián)合辦公企業(yè)的傭金即營(yíng)銷成本一年就不低于15%，此后為了持續(xù)獲客，成本還要追加。而通常傳統(tǒng)的二房東，簽約時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)，三年之間的租賃期只需要付一年的15%就夠了?！辟Y深從業(yè)者張誠(chéng)說(shuō)道。

　　張誠(chéng)甚至認(rèn)為早期聯(lián)合辦公定價(jià)存在原罪?！白钤绲男袠I(yè)定價(jià)，都是行業(yè)從業(yè)者拍腦袋決定的，大家都不知道該怎么定，普遍都是參照傳統(tǒng)辦公行業(yè)規(guī)則。但是這里面涉及的問(wèn)題遠(yuǎn)比傳統(tǒng)寫(xiě)字樓多。”

　　“比如，寫(xiě)字樓給到中介公司的傭金是15%。傳統(tǒng)的寫(xiě)字樓，中介要做的工作非常多，比如裝修、選址、規(guī)劃等等。但中介在聯(lián)合辦公的專業(yè)性是很有限的，裝修、選址都是現(xiàn)成的，給不到多大的作用，那這個(gè)高傭金就是虛高的”。

　　而在商戶端，受WeWork影響打造的共享辦公氛圍，卻難以與國(guó)內(nèi)辦公市場(chǎng)相融合?！懊绹?guó)人的社交文化比較強(qiáng)，自由職業(yè)的比例比較高，但是中國(guó)整體的情況則是，小型的私營(yíng)企業(yè)倒閉的非常厲害不說(shuō)。一旦團(tuán)隊(duì)超過(guò)了7、8個(gè)人，都希望有個(gè)相對(duì)獨(dú)立的辦公室。”

　　那么，在初創(chuàng)公司客源不穩(wěn)定下，聯(lián)合辦公擁抱中大型公司，是否是一條新出路呢？現(xiàn)實(shí)可能要更殘酷。實(shí)際上，當(dāng)一家企業(yè)的工位超過(guò)4個(gè)人之時(shí)，聯(lián)合辦公企業(yè)的低價(jià)格就會(huì)失去優(yōu)勢(shì)?！霸谝痪€城市里，聯(lián)合辦公企業(yè)單個(gè)工位1個(gè)月1500元左右，當(dāng)然是便宜的，但只要超過(guò)4個(gè)人，就意味著工位成本高達(dá)6000元，而同等價(jià)位租傳統(tǒng)的辦公室可以租更大面積?！?/span>

地產(chǎn)商來(lái)了

　　在如何擺脫“二房東”詬病的問(wèn)題上，聯(lián)合辦公企業(yè)苦苦掙扎多年卻始終未果。

　　從某種程度上來(lái)說(shuō)，聯(lián)合辦公一直寄希望于擺脫單純的賺取租金差的模式。在傳統(tǒng)的辦公空間之外，不少聯(lián)合辦公企業(yè)還推出了如日常物業(yè)管理、投融資撮合、孵化加速、工商稅法外包等增值服務(wù)。而后者往往被聯(lián)合辦公企業(yè)視為轉(zhuǎn)型的救命稻草。

　　比如，意識(shí)到二房東模式不可持續(xù)的優(yōu)客工場(chǎng)，提出了新的發(fā)展重點(diǎn)，即不提供辦公空間，僅向業(yè)主輸出品牌、設(shè)計(jì)、管理和咨詢服務(wù)，收取市場(chǎng)和品牌服務(wù)費(fèi)。

　　2019年以來(lái)，優(yōu)客工場(chǎng)加大了輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的比重。2019年前9個(gè)月，優(yōu)客工場(chǎng)8.74億元的營(yíng)收中，二房東模式收入為4.19億元，占比48%；輕資產(chǎn)模式的收入為4.03億元，占比46%。而2018年前者占比為88%，2017年這一占比更是高達(dá)92%。

　　但對(duì)于始終處于虧損狀態(tài)的優(yōu)客工場(chǎng)而言，輕資產(chǎn)模式并不被業(yè)內(nèi)多數(shù)人看好。從事聯(lián)合辦公企業(yè)的業(yè)內(nèi)人士表示，“我們認(rèn)為輕資產(chǎn)未必有前途，因?yàn)檫@個(gè)事情是個(gè)悖論，輕資產(chǎn)是拉入第二方，從而實(shí)現(xiàn)1加1大于2的效應(yīng)，但在一方本身盈利還沒(méi)解決掉的情況下，輕資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)不了雙贏?！?/span>

　　除了輕資產(chǎn)的探索之外，不少聯(lián)合辦公企業(yè)，專注在企業(yè)的附加值收入上下功夫，比如，探索社區(qū)運(yùn)營(yíng)，或者智能化的科技服務(wù)。但在摸著石頭過(guò)河的狀態(tài)下，并沒(méi)有企業(yè)真正能夠闖關(guān)成功。

　　關(guān)鍵問(wèn)題還在于客戶無(wú)法買單，一位聯(lián)合辦公的從業(yè)人士表示，“這些附加業(yè)務(wù)的核心問(wèn)題在于無(wú)論是智能化，還是社區(qū)，一旦做這個(gè)，就意味著有人會(huì)為你的隱形附加值買單，但現(xiàn)在的客戶顯然無(wú)法分擔(dān)，那么附加值業(yè)務(wù)也就沒(méi)有存在的意義。”

　　不過(guò)，在聯(lián)合辦公企業(yè)洗牌之余，另一邊的巨頭房地產(chǎn)公司開(kāi)始?xì)⑷胧袌?chǎng)布局。股市精忠社了解到，不少頭部地產(chǎn)商們正在悄悄推出聯(lián)合辦公品牌，萬(wàn)科推出了“牛小時(shí)”，金茂資本推出辦公空間品牌J SPACE，恒基兆業(yè)推出辦公品牌BCos等。

　　這些項(xiàng)目的共性是均主打高端市場(chǎng)，雖然還是聯(lián)合辦公的模式，但這些公司基本上不再對(duì)外宣傳聯(lián)合辦公的概念，也不再提第三方服務(wù)。

　　與創(chuàng)業(yè)型的聯(lián)合辦公選手不同，地產(chǎn)公司們大多利用自有物業(yè)來(lái)試水共享辦公，這也是地產(chǎn)商的最大優(yōu)勢(shì)。

　　在眾多聯(lián)合辦公選手里，張誠(chéng)最為看好地產(chǎn)公司的聯(lián)合辦公前景，“地產(chǎn)公司的自持物業(yè)，相當(dāng)于革命性的降低成本，基本上沒(méi)有租金的壓力，這是創(chuàng)業(yè)型的聯(lián)合辦公企業(yè)比拼不了的巨大優(yōu)勢(shì)。另一方面，地產(chǎn)商定位高端市場(chǎng)，這就意味著他的客戶群體相對(duì)優(yōu)質(zhì)，有穩(wěn)定的客源可以支撐。”

　　但在唐偉看來(lái)，資金優(yōu)勢(shì)并不能成為這場(chǎng)比賽的輸贏關(guān)鍵，“基于業(yè)務(wù)差異性，房地產(chǎn)企業(yè)不太可能真正地去做精細(xì)化的管理，但聯(lián)合辦公市場(chǎng)又是一個(gè)非?？简?yàn)運(yùn)營(yíng)能力的領(lǐng)域，需要專業(yè)的團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營(yíng)人員不斷深耕，它和房企天然就有一個(gè)邏輯性的差異?！?/span>

　　聯(lián)合辦公市場(chǎng)棋至中局時(shí)，早期的玩家們已經(jīng)死了多半，而被空出來(lái)的那部分市場(chǎng)需求，正在被巨頭們重新收割。經(jīng)歷過(guò)聯(lián)合辦公高低起伏后，張誠(chéng)再回看如今的市場(chǎng)變化，已經(jīng)淡然了很多，“這也沒(méi)什么可惜的，只要沒(méi)有產(chǎn)生實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益的公司，肯定會(huì)被市場(chǎng)淘汰，早晚的事兒。”