“我們有個客戶是其他空間轉(zhuǎn)過來的，那家空間倒閉了，光我客戶一家就被拖欠了20多萬的保證金?！苯眨晃宦?lián)合辦公空間運營人員道出了疫情之下的行業(yè)現(xiàn)狀，不少玩家退出市場，剩下的也面臨著道道險途。

對于聯(lián)合辦公行業(yè)來說，每年有兩個新租旺季，分別是春節(jié)后兩個月和第三季度。但受疫情影響，今年春節(jié)后的旺季，整個行業(yè)幾乎顆粒無收，隨著疫情在海外的持續(xù)和國內(nèi)的反復(fù)，第三季度前途未知。

星瀚資本創(chuàng)始合伙人楊歌稱，在今年這樣的大環(huán)境下，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)是付費能力最弱的一波企業(yè)，在這樣的客戶群里面去經(jīng)營聯(lián)合辦公項目，并不具備優(yōu)勢。同時今年大房東也很難，非?？简灩蚕磙k公這類二房東的營收能力。

前兩年，共享辦公行業(yè)提的概念太多，入場的玩家提供了大量的供給，但是市場的付費能力和經(jīng)濟價值沒有體現(xiàn)出來，一旦供過于求，就會加劇泡沫和惡性競爭，轉(zhuǎn)型勢在必行。因此，2019年以來，國內(nèi)聯(lián)合辦公玩家不約而同由二房東模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，其客戶群也由初創(chuàng)企業(yè)逐漸轉(zhuǎn)向大企業(yè)定制。

疫情期間，這個行業(yè)也發(fā)生了一些新的變化，例如商業(yè)地產(chǎn)開始主動尋求和聯(lián)合辦公空間合作，聯(lián)合辦公企業(yè)也開始更關(guān)注租戶的靈活辦公需求。

經(jīng)歷共享辦公鼻祖WeWork上市折戟后，美國資本市場對共享辦公概念已不看好，優(yōu)客工場赴美上市的計劃幾經(jīng)波折，最終選擇借道SPAC模式曲線上市。行業(yè)在經(jīng)歷了過于樂觀、過于悲觀的過山車之后，開始逐漸回歸理性。

85%的平均出租率，無法跨越的生死線

每當(dāng)我們說起疫情期間大受影響的業(yè)態(tài)時，聯(lián)合辦公總是首當(dāng)其沖，實際情況究竟如何？

最近一周，燃財經(jīng)走訪了位于北京國貿(mào)核心CBD商圈的WeWork、氪空間，以及位于海淀中關(guān)村的Distrii辦伴。

氪空間位于國貿(mào)大都會的社區(qū)運營于2018年，到訪當(dāng)天，大廳里的人不少，似乎已經(jīng)恢復(fù)了往日的生氣，公共區(qū)域的電話間里甚至有學(xué)生在做作業(yè)。

該空間入駐的企業(yè)以小型團隊居多，大多為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，其中包含廣汽蔚來、海底撈的職能部門等。根據(jù)目測，空置率約20%。其工作人員稱，部分客戶是其他空間轉(zhuǎn)遷過來的，其中一家原來是納什空間的會員，納什空間倒閉之后，他們還有20多萬的保證金沒拿回來。

氪空間單個工位的均價是2500-2700元，每個月有一間位置偏內(nèi)側(cè)的特價房，7月特價為1700元。按照半年簽，10人的內(nèi)側(cè)間折后價為2015元/工位/月，最低價可以去零化整，押二付一。據(jù)地圖信息，氪空間原本在北京有12家空間，目前只剩8家。

同時，地理位置對招租的影響十分巨大，與大都會社區(qū)一樓之隔的海航實業(yè)大廈社區(qū)就顯得冷清許多。該社區(qū)有兩層，其中一層的空置率在30%，另一層約一半都在空置當(dāng)中。

位于遠(yuǎn)洋光華國際大廈的WeWork是其在北京運營的首家社區(qū)，其中入駐的海外團隊占到40%左右，空置率約占15%，里面的格局、裝修、家具等與氪空間別無二致。按照半年簽，7人的內(nèi)側(cè)間折后價為3257元/工位/月，押二付一，月初付款。

據(jù)知情人士透露，今年WeWork雖然還在大量招商，其實已有大量閉店的情況發(fā)生。WeWork在前門、兆維工業(yè)園、麗都廣場的門店也都已關(guān)閉。

雖然15%-20%的空置率似乎不會對各企業(yè)帶來致命影響，但在寸土寸金的國貿(mào)CBD，2013年到2015年時，大家都是要排隊搶辦公室的，價格都一抬再抬。“空置率看起來是20%，但和當(dāng)年‘一位難求’的情況相比，那差得可是太遠(yuǎn)了?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴燃財經(jīng)。

位于海淀中關(guān)村悅?cè)R大廈的Distrii辦伴和另外兩家情況則不同，其空間被劃歸成了兩個區(qū)域，一邊是零散的工位出租，一邊是整個開間，承包給了學(xué)而思團隊，其中還有一個中型的收費活動場地，場景更加綜合。為了緩解現(xiàn)金流壓力，收費方式為押三付一、押二付三。

閉店的情況也同樣發(fā)生在Distrii辦伴身上，其在慈云寺、佳龍大廈等自營門店都關(guān)了，其在外企大廈、海淀等地的空間則是合作運營，客戶簽約之后與物業(yè)方進(jìn)行分成，目前還在招商。

如今，這些玩家們的客戶組成已經(jīng)悄悄發(fā)生了變化，中小型企業(yè)相比之前少了很多，部分業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向針對大體量的公司做定制，考慮到整體的續(xù)租率進(jìn)行平衡。

據(jù)夢想加運營和市場負(fù)責(zé)人李崢稱，夢想加與快手進(jìn)行了深度合作，在成都有一個團隊直接進(jìn)駐夢想加空間，而在北京上地的快手總部，近期想新增業(yè)務(wù)擴張團隊，夢想加將直接提供整棟樓的定制化服務(wù)。

夢想加今年續(xù)租率基本上維持在70%-80%之間，但相比續(xù)租率，聯(lián)合辦公行業(yè)面對的更實際的問題是現(xiàn)金流回款的壓力，租戶們自身的運轉(zhuǎn)壓力變大，“二房東”們的收款也會相應(yīng)地加大壓力，壞賬率就會開始提高。

據(jù)億歐調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，聯(lián)合辦公出租率平均達(dá)到85%時，才能保持盈虧平衡，這些聯(lián)合辦公玩家仍然沒有跨過生死線。

共享辦公行業(yè)迎來流血第一股

與此同時，共享辦公行業(yè)終于迎來第一股，但這個第一股，是以被納斯達(dá)克上市公司收購的形式產(chǎn)生的。

7月6日晚間，優(yōu)客工場宣布已與在納斯達(dá)克上市的SPAC（特殊目的收購公司）Orisun Acquisition Corp.(以下簡稱“Orisun”)簽訂了最終合并協(xié)議，合并后公司總價值將達(dá)到約7.69億美元，而優(yōu)客工場去年估值是30億美元。

根據(jù)協(xié)議條款，Orisun子公司Ucommune International將收購優(yōu)客工場，交易完成后，Ucommune International將成為納斯達(dá)克上市公司，待交易生效，優(yōu)客工場股東及管理層將獲得該公司7000萬股普通股。

同時，優(yōu)客工場股東還有權(quán)獲得Ucommune International最多400萬股普通股的收益對價，但前提是優(yōu)客工場的凈收入在2020年-2022年達(dá)到特定目標(biāo)，或在一定期限內(nèi)使股價達(dá)到特定標(biāo)準(zhǔn)。這一三年營收約定被解讀為“對賭”，也有業(yè)內(nèi)人士指出，這是對于優(yōu)客工場股東的額外激勵，三年分三次釋放。

但其實優(yōu)客工場原本是打算獨立上市的。早在美國時間2019年12月11日，優(yōu)客工場就曾向美國SEC公開遞交招股書，擬尋求在美國紐交所上市，股票代碼為"UK"，暫定募資規(guī)模為1億美元。

研讀招股書可以發(fā)現(xiàn)，優(yōu)客工場的收入主要分三類——會員費、營銷服務(wù)和其他服務(wù)，其中會員費主要來自共享辦公業(yè)務(wù)收取的租金，在之前會員收入是主要來源。

招股書顯示，在優(yōu)客工場2019年前9個月取得的8.75億元營收中，會員收入約為4.2億元，市場及品牌服務(wù)收入約為4.03億元，其他服務(wù)收入約為5150萬元。其中，會員和市場品牌服務(wù)的收入幾乎持平。

但會員費在總收入當(dāng)中的占比在2017年、2018年分別能占到92%、88%，到2019年卻突然腰斬至48%。與之對應(yīng)的是，市場及品牌服務(wù)收入在2018年全年僅為2460萬，2019年前三季度的收入就猛增到4.03億。也就是說，在優(yōu)客工場扭虧為盈的這一年，光是市場及品牌服務(wù)收入就占了半壁江山。

優(yōu)客工場在招股書中解釋，2019年前三季度大部分的營銷和品牌服務(wù)收入均來源于一家數(shù)字整合營銷公司省廣眾爍，優(yōu)客工場于2018年通過1.5億元獲得了省廣眾爍51%的股權(quán)，其創(chuàng)始人吾震飛也成為了優(yōu)客工場的CMO。

這一舉動業(yè)內(nèi)稱之為“買流水”，買流水能為優(yōu)客工場帶來極大的收入，但利潤卻很低，因此優(yōu)客工場還是處于虧損中。盡管優(yōu)客工場在2017年、2018年及2019年前三季度的營收分別為1.67億元、4.49億元、8.75億元，復(fù)合增長率高達(dá)到209.9%；但虧損也在逐年擴大，分別為3.73億元、4.45億元、5.73億元。2017年至今，優(yōu)客工場已累計虧損超過13億元。

至于虧損原因，優(yōu)客工場在招股書中將重大損失解釋為門店擴張、門店重整、門店收購等需要大量的資金。優(yōu)客工場在2018年底運營162個空間，到了2019年第三季度，運營空間數(shù)增至171個。多開9家空間，對應(yīng)的虧損額卻增加了1.2億元，新開的店反而成了包袱，更別提它前后收購的8家聯(lián)合辦公品牌（洪泰創(chuàng)新空間、碎片空間、無界空間、Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社、Workingdom、愛特眾創(chuàng)、火箭科技和方糖小鎮(zhèn)等），需要多少資金。

“二房東”的重資產(chǎn)模式讓以優(yōu)客工場為代表的玩家們不堪重負(fù)，他們中的不少人都選擇大量融資支撐自己的發(fā)展。

2019年以來，國內(nèi)聯(lián)合辦公玩家不約而同由二房東模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，由直營店向加盟店轉(zhuǎn)型，優(yōu)客工場也不例外。毛大慶給自己定了一個目標(biāo)：2020年優(yōu)客工場要簽約100個輕資產(chǎn)項目，輕重比需達(dá)到1:1。

轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的難題

從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，其實還有很長的一段路要走。

“跟重資產(chǎn)相比，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)之后，收入相對來講有限，在市場上的狀態(tài)肯定也會受到很大影響。這兩年資本本身就保守，想要得到一個很高的估值，必然得有一定的資產(chǎn)來去做支撐。”楊歌稱。

輕資產(chǎn)既沒有高增量，又沒有高沖量，沖量里面又沒有非常強的廣告、游戲、IP電商的流量價值轉(zhuǎn)化，輕資產(chǎn)的價值就會受到資本和市場的質(zhì)疑，這些玩家們的壓力也會很大。

重資產(chǎn)模式下，整個物業(yè)的周期會受到經(jīng)濟上下行的影響。在經(jīng)濟上行期拿地會很舒服，因為整個地價都在跟著漲，一旦進(jìn)入經(jīng)濟下行期，相當(dāng)于房東是在高位拿地、低位運營，自營的方式最大的缺點就在這里。

同時，原本大家想用自營的方式來更快地擴張規(guī)模，增加對整個物業(yè)的把控力。但在這個過程中，因為產(chǎn)品不用特別標(biāo)準(zhǔn)化就能運營，企業(yè)主們就喪失了一些精細(xì)化運營的能力。

如今，聯(lián)合辦公玩家們想走品牌化和規(guī)模化運營的路子沒有錯，最基礎(chǔ)的是要有標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品去迭代升級。“至于要花多大的精力和成本去打磨產(chǎn)品，就是各個企業(yè)不同的選擇了。”李崢說。

前有共享辦公室鼻祖WeWork因巨額虧損上市折戟，后有優(yōu)客工場上市一波三折，遞交招股書7個月上市無果，資本方對聯(lián)合辦公行業(yè)的態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，也為行業(yè)帶來了一定的負(fù)面影響。

楊歌認(rèn)為，“首先會帶來資本層面或者企業(yè)經(jīng)營層面的反思，玩家們會切入一些更有實質(zhì)性效果的運營方式；其次會帶來這個行業(yè)重組和并購，大家會更加直觀的認(rèn)識到市場容量的上限，抱團取暖有利于形成更有價值的資產(chǎn)，每個公司發(fā)揮自己的優(yōu)勢，從競爭關(guān)系變成競合、聯(lián)營以及并購的關(guān)系。”

在這樣的狀態(tài)下，在聯(lián)合辦公行業(yè)，純輕資產(chǎn)和純重資產(chǎn)都是不現(xiàn)實的，必須要進(jìn)行結(jié)合，穿插一些自創(chuàng)的軟性增值服務(wù)。

聯(lián)合辦公行業(yè)將迎來并購潮

疫情期間，行業(yè)內(nèi)遇到了一些新難題，也發(fā)生了一些新變化。

世邦魏理仕近日發(fā)布報告顯示，今年二季度，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體空置率上升至15.5%，為2010年第三季度以來最高值。

“以往大家都會覺得我只要占住這個地兒就沒問題，現(xiàn)在卻發(fā)現(xiàn)，即使?jié)M足了交通和地理位置要素，租賃價格還是做不上去，空置率還是高，這就對寫字樓的運營商提出了新的要求?！崩顛樂Q。

一些乙級寫字樓，或者老舊的甲級寫字樓，它們不僅是希望把樓租出去，賺租金差價，而是希望高品質(zhì)運營商進(jìn)入到他們的物業(yè)體系里面幫助其運營，近期一些聯(lián)合辦公企業(yè)大量收到了業(yè)主的這類需求?！艾F(xiàn)在大概每天有2000-10000平的面積的合作需求在往出涌?！崩顛樂Q。

一二線城市的寫字樓空置率高，租賃價格卻沒有降低，渠道傭金提升，銷售成本也就隨之提升。同時，即使是再好的物業(yè)公司，其傳統(tǒng)的運營邏輯和產(chǎn)品規(guī)劃還是無法吸引創(chuàng)新企業(yè)。但他們持有樓盤的生命周期更長，在大家錢都不充裕的情況下，與聯(lián)合辦公空間的合作或許可以突破瓶頸。

原本這些樓盤可能會選擇一個新的業(yè)態(tài)來盤活自己的資產(chǎn)，但疫情之下，很多To C的方向，不管是酒店還是娛樂餐飲，都變成一些高風(fēng)險的選擇，大家會開始考慮一些穩(wěn)定的To B方向的服務(wù)，一部分業(yè)主開始接觸聯(lián)合辦公。

但對于聯(lián)合辦公玩家切入傳統(tǒng)的物業(yè)運營生意，楊歌持保留態(tài)度?！澳壳熬邆湟恍└邿岫鹊腻e覺，現(xiàn)在市場絕對不是在一個搶占資源的時間點，有一些經(jīng)營性的地產(chǎn)和辦公空間釋放出來，但并不代表這是一塊肥肉，也并不代表骨頭好啃?！睏罡柚卑椎亟忉專罅康目臻g空出來，原因是底層經(jīng)營不善，或在運營過程中出現(xiàn)困難，如果能賺錢，人家為什么會退出來？

除了業(yè)主方的新需求外，疫情期間遠(yuǎn)程辦公的新模式，使得靈活辦公變得越來越重要，企業(yè)方的新需求也成了行業(yè)的一個新機會，不少聯(lián)合辦公空間應(yīng)時而動。

比如疫情期間大火的在線教育行業(yè)，他們有快速培訓(xùn)和招募線上教員的需求，原來的辦公樓就沒有辦法滿足。聯(lián)合辦公空間會快速利用會議空間或者開放空間做出一些培訓(xùn)功能模塊供使用。

再例如大火的遠(yuǎn)程辦公軟件Zoom，夢想加的技術(shù)團隊從年初五就開始跟Zoom的團隊溝通，尋求技術(shù)接口。不到一個月的時間就上線了新功能，所有的會議室都可以一鍵登陸Zoom發(fā)起會議。因為在北京區(qū)域部署了這個項目復(fù)工率大概到60%時，視頻會議的使用率翻了7倍，一下子成為爆款。

再比如疫情使得一些中小型客戶的業(yè)務(wù)受到了很大挑戰(zhàn)，必須要壓縮成本。聯(lián)合辦公空間會針對這類不再有能力續(xù)租的客戶準(zhǔn)備備選方案。“我們會通過積分的方式，提供外區(qū)的靈活工位給這些企業(yè)，幫他們解決眼前的問題。”據(jù)李崢介紹，夢想加5-6月的靈活辦公積分的銷售額，是2019年下半年的總和。

這些變化有環(huán)境影響的原因，但它更多的是在反應(yīng)一個事實——任何一個行業(yè)都要看到經(jīng)濟的本質(zhì)價值所在。

可能聯(lián)合辦公在全國范圍內(nèi)就是一門200億的生意，如果本身市場中已經(jīng)有10多個玩家，每一家公司都聲稱自己是100億估值，這就脫離經(jīng)濟規(guī)律了。“最后行業(yè)就得進(jìn)行整合并購，去杠桿去資本化，使市場恢復(fù)平衡?！睏罡桀A(yù)判，行業(yè)今年將縮減規(guī)模、進(jìn)行整合，留下幾家有整合資源能力的頭部企業(yè)。