誕生于互聯(lián)網(wǎng)泡沫高峰期的共享辦公行業(yè)，至今仍未找到確保穩(wěn)定盈利的商業(yè)模式，絕大多數(shù)企業(yè)靠資本“輸血”維生。如何盡快找到企業(yè)“輕重轉(zhuǎn)換”的平衡點(diǎn)，考驗(yàn)創(chuàng)新者的智慧。

上月初，共享辦公空間運(yùn)營商優(yōu)客工場向美國證券交易委員會(huì)（SEC）遞交RW文件，正式撤回獨(dú)立IPO申請，表示“鑒于當(dāng)前的資本市場狀況，公司正在考慮其他替代方案，并決定暫不進(jìn)行證券的發(fā)行和出售”。

一個(gè)月前，優(yōu)客工場宣布已經(jīng)與在納斯達(dá)克上市的SPAC（特殊目的收購公司）Orisun Acquisition Corp達(dá)成合并協(xié)議。該公司計(jì)劃收購優(yōu)客工場全部股份，在交易完成后，新公司將以新的股票代碼在納斯達(dá)克掛牌交易。換言之，優(yōu)客工場將通過SPAC方式完成在美上市。接近該交易的投行人士透露，最快能在第三季度走完全部流程。

截至2019年12月31日，優(yōu)客工場的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)共覆蓋中國及新加坡的46座城市，總計(jì)211個(gè)共享辦公空間，入駐會(huì)員超過70萬。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，2019年優(yōu)客工場的凈收入為11.79億元人民幣，較2018年的4.49億元大幅增加。優(yōu)客工場預(yù)計(jì)，2017年至2022年收入的復(fù)合年增長率將為66%。

優(yōu)客工場圓夢國內(nèi)共享辦公“第一股”，雖然過程有些曲折——并非通過獨(dú)立招股上市的方式，而是“借殼”。2019年年底，優(yōu)客工場向美國SEC遞交IPO招股書，但類似WeWork遭遇的坎坷一樣，優(yōu)客工場的IPO申請最終未能成功。這次它靠“借殼”完成上市，雖然不是最優(yōu)選擇，但無論如何總算是“功德圓滿”。

與此同時(shí)，已經(jīng)被外界視為“爛攤子”的WeWork也傳來了久違的好消息。7月13日，WeWork董事長馬塞洛·克勞爾在接受采訪時(shí)表示，在經(jīng)歷了動(dòng)蕩的一年后，WeWork將于2021年實(shí)現(xiàn)盈利……共享辦公領(lǐng)域持續(xù)傳出利好消息，讓這個(gè)沉寂多時(shí)的行業(yè)似乎又一次顯現(xiàn)生機(jī)。

擺脫困境的“背水一戰(zhàn)”

根據(jù)這次公布的收購協(xié)議，合并后的優(yōu)客國際將在納斯達(dá)克上市，優(yōu)客工場現(xiàn)有股東和管理層也將獲得7000萬股優(yōu)客國際的普通股。合并上市之后，優(yōu)客工場的市值將達(dá)到7.69億美元。

那么，對于優(yōu)客工場而言，這7.69億美元的市值值得慶幸嗎？答案并不樂觀，從以往優(yōu)客工場的融資及估值來看，這次借殼上市可以稱之為典型的“流血”上市。

根據(jù)公開資料顯示，早在2018年11月完成2億美元D輪融資時(shí)，優(yōu)客工場的估值就已經(jīng)高達(dá)28.57億美元。此后在2019年4月和7月，其又分別拿到了龍熙地產(chǎn)（逾2億元戰(zhàn)略投資）和其他相關(guān)機(jī)構(gòu)的融資，雖然沒有公布相應(yīng)估值，但估值上漲是必然的。通常情況下，按照正常創(chuàng)業(yè)公司融資的規(guī)律，D輪之后再拿到兩輪融資，優(yōu)客工場的估值大概率要接近40億美元。

但如今，通過這種“借殼”方式實(shí)現(xiàn)上市的優(yōu)客工場，市值僅有7.69億美元，約為2018年估值的四分之一，盡管沒有像WeWork那樣估值暴跌——從最初700億跌至不到100億，但也絕對難言樂觀。

對于優(yōu)客工場此次采用的上市方式，相關(guān)證券行業(yè)分析師表示，“與我們通常認(rèn)知的借殼上市不同，美股的SPAC是通過設(shè)立一家沒有任何業(yè)務(wù)只有錢的公司，也就是自己造一個(gè)殼，然后通過這個(gè)殼來并購自己的目標(biāo)企業(yè)，達(dá)到實(shí)現(xiàn)上市的目的?！?/span>

通過這種方式實(shí)現(xiàn)上市，其優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)都很明顯，上述分析師強(qiáng)調(diào)，“這種方式的優(yōu)點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)小、門檻低、周期短，優(yōu)客工場之前提交招股書獨(dú)立IPO失敗之后，只能選擇這種門檻更低的方式。缺點(diǎn)則是并購公司的股票價(jià)格會(huì)比IPO低很多，因?yàn)檫@種模式下不能直接面向二級市場的投資人，價(jià)格只是交易雙方談判決定的，不會(huì)受其他因素影響?！?在他看來，通過SPAC方式上市的公司，前期只能在場外柜臺(tái)交易系統(tǒng)（即OTCBB）上市，后續(xù)還存在轉(zhuǎn)板方面的難題。

優(yōu)客工場的創(chuàng)始人此前在接受采訪時(shí)曾表示，融資的目的是為了更大的發(fā)展，并不是單純?yōu)榱恕袄m(xù)命”。但優(yōu)客工場的財(cái)務(wù)表現(xiàn)卻很難支撐這種說法。根據(jù)其去年底提交的招股書顯示，2019年前9個(gè)月，優(yōu)客工場虧損額約為5.73億元。而此前兩年即2017和2018年度，優(yōu)客工場的虧損額分別為3.73億元和4.45億元。

對于互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)公司而言，虧損可能不算什么，只要市場空間夠大，規(guī)模成長迅速，現(xiàn)金流健康，資本市場就會(huì)給予足夠的支持。這種情況通常會(huì)直接體現(xiàn)在估值和股價(jià)上，比如拼多多、美團(tuán)等，雖然每個(gè)季度虧損巨大，但其增長的勢頭以及健康的現(xiàn)金流，足以支撐估值和股票的堅(jiān)挺。但共享辦公領(lǐng)域近一年來的狀況卻迥然不同，長時(shí)間的虧損，令投資者對這一行業(yè)內(nèi)的新創(chuàng)企業(yè)開始敬而遠(yuǎn)之。

或許是WeWork泡沫破碎帶來的連鎖反應(yīng)，外界對共享辦公這個(gè)市場未來究竟有多大的發(fā)展前景明顯存疑。有數(shù)據(jù)顯示，優(yōu)客工場的經(jīng)營現(xiàn)金流從2017年至2019年前9個(gè)月始終為負(fù)；從2015年創(chuàng)立至今整體虧損已經(jīng)達(dá)到15億元；在過去兩年債券融資明顯增加的狀況下，其在2020至2022年將迎來短期借款和長期借款的集中還款期。這些不利情況下，“借殼”上市可以說是其擺脫困境的“背水一戰(zhàn)”。

創(chuàng)新行業(yè)難逃“傳統(tǒng)”

互聯(lián)網(wǎng)形態(tài)的創(chuàng)業(yè)公司能夠獲得更高估值，幾乎是資本市場的共識(shí)。過去幾年來，我們看到包括小米、富士康在內(nèi)的企業(yè)在上市后都在拼命給自己扣上一頂“互聯(lián)網(wǎng)公司”的帽子，為的就是獲得資本對互聯(lián)網(wǎng)公司的青睞以及高估值。

但商業(yè)模式和收入結(jié)構(gòu)是不會(huì)騙人的。上市已經(jīng)兩年的小米近期股價(jià)剛剛重回發(fā)行價(jià)，富士康如今的股價(jià)也只有14元左右，跟兩年前的發(fā)行價(jià)13.77元相差無幾。要知道，這二者可都是各自行業(yè)中的佼佼者。同樣，優(yōu)客工場和WeWork也一直都在努力將自己打造成互聯(lián)網(wǎng)公司，但從本質(zhì)上來看，它們依舊是業(yè)務(wù)模式非常傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)。

作為行業(yè)頭部獨(dú)角獸的WeWork是最好的例子。這家企業(yè)此前瘋狂膨脹的估值（曾高達(dá)700億美元）以及申請IPO的慘敗，都證明了“辦公租賃二房東”行業(yè)的現(xiàn)狀。當(dāng)初WeWork在招股書里超過100次提到了自身擁有的科技屬性，但是過重的運(yùn)營模式、過低的利潤和資本效率始終在告知外界，其只是個(gè)“傳統(tǒng)行業(yè)的二房東”。

仔細(xì)觀察WeWork等共享辦公企業(yè)喜歡使用的“技術(shù)連接”“大數(shù)據(jù)化平臺(tái)運(yùn)營”等詞匯，都是想靠優(yōu)化空間布局、節(jié)能環(huán)保、環(huán)境舒適等成果來證明自己科技公司的屬性，這種做法，現(xiàn)在看來非常牽強(qiáng)。

實(shí)際上，無論是WeWork還是國內(nèi)的一眾共享辦公企業(yè)，其生意本質(zhì)都非常好理解。簡單而言，就是和物產(chǎn)所有者（房東）簽下長約，進(jìn)行裝修之后再轉(zhuǎn)租給個(gè)人或者中小企業(yè)，同時(shí)通過較好的信息化管理手段進(jìn)行運(yùn)維。這與自如、蛋殼等長租公寓一樣，只不過一個(gè)是用來居住、一個(gè)是用來辦公。

誠然，對于中小創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)而言，WeWork這樣的環(huán)境與經(jīng)營模式相較于傳統(tǒng)寫字樓有更多優(yōu)點(diǎn)，但這種便利與其互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的商業(yè)模式并沒有深層邏輯關(guān)系。因此，我們看到危機(jī)之下的WeWork只能通過大規(guī)模裁員、剝離“非核心”業(yè)務(wù)以及終止在紐約和巴爾的摩等熱門地區(qū)的辦公樓租約，來緩解自己的資金危機(jī)，采用“緊急瘦身術(shù)”迎來所謂的“盈利”。

“輕重轉(zhuǎn)換”挑戰(zhàn)艱巨

與那些傳統(tǒng)房產(chǎn)公司一樣，重資產(chǎn)、低毛利是共享辦公行業(yè)始終無法擺脫的屬性。如今，像鏈家這樣的傳統(tǒng)房產(chǎn)中介都開始向輕資產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)轉(zhuǎn)型，如何調(diào)配輕重資產(chǎn)的比例，也成了所有共享辦公企業(yè)的頭等大事。

今年4月，優(yōu)客工場曾提出“輕資產(chǎn)、重賦能”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。按照規(guī)劃，優(yōu)客工場未來資產(chǎn)輕重比要達(dá)到約1∶1，其中輕資產(chǎn)模式包括運(yùn)營托管、品牌輸出和U Suite。這里面的運(yùn)營托管是最直觀的“輕”方式，即公司未來希望扮演一個(gè)管家的角色，不買、不租（房源），單純只是為用戶提供管理服務(wù)。

對此，相關(guān)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)分析師表示，“這種運(yùn)營托管形式在房地產(chǎn)行業(yè)并不少見，包括萬豪、喜來登等很多品牌酒店都是通過這樣的方式在運(yùn)營，酒店的業(yè)主另有其人，萬豪、喜來登作為運(yùn)營方只負(fù)責(zé)日常運(yùn)營和管理?！?/span>

至于優(yōu)客工場所提出的運(yùn)營托管模式，該分析師指出，“這確實(shí)是一種輕資產(chǎn)運(yùn)營方式，但想要讓業(yè)主放心與你合作，需要有足夠強(qiáng)的品牌影響力以及非常專業(yè)化的管理水平。在這方面，國內(nèi)所有共享辦公初創(chuàng)公司成立、運(yùn)營的時(shí)間都還太短，沒有多少優(yōu)勢可言?！?/span>

向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型能否成功尚不得而知，但在目前的情況下，對于共享辦公企業(yè)而言，入住率確實(shí)是決定它們生死的主要指標(biāo)。遺憾的是，這種相對便捷的租住優(yōu)勢，并沒能為行業(yè)帶來理想的入駐率。根據(jù)艾媒咨詢發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，國內(nèi)聯(lián)合辦公品牌入駐率在90%以上的只有3.3%，有將近70%的品牌入駐率不足七成，16.4%的品牌入駐率甚至連50%都不到。今年在疫情等不可控因素的影響下，共享辦公企業(yè)在入駐率方面的壓力，相較于去年更是進(jìn)一步擴(kuò)大。

房租是反映市場冷暖的另一個(gè)重要指標(biāo)。在北京朝陽區(qū)望京某共享辦公場所工作的曹先生在交流時(shí)透露，“目前感覺大廈里不少公司都搬走了，人確實(shí)比去年少了很多。我沒細(xì)數(shù)，但看上去入駐率可能只有一半?！蓖瑯釉谥嘘P(guān)村創(chuàng)業(yè)大街以及海淀區(qū)上地辦公區(qū)，共享辦公項(xiàng)目內(nèi)類似的情況也不鮮見。

根據(jù)房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，今年二季度北京辦公樓整體租金繼續(xù)承壓下滑，錄得環(huán)比下跌3.0%，同比下跌6.8%；空置率方面，疫情導(dǎo)致租戶退租并推高空置率，目前空置率接近5%。

身處市場低迷期，優(yōu)客工場不惜估值大幅縮水也要上市的原因不難理解。但上市后下一步的舉措是什么，如何改變盈利難、盈利模式單一的短板，現(xiàn)在看來仍然缺少清晰的答案。優(yōu)客工場創(chuàng)始人曾坦承，“想實(shí)現(xiàn)真正的顛覆與創(chuàng)造，恐怕還得有十年的培育期要走”?？匆幌隆案舯凇鄙虡I(yè)模式相近的蛋殼、青客兩家長租公寓企業(yè)在股市的近況，未來這十年，共享辦公這一商業(yè)模式仍將充滿挑戰(zhàn)與磨難。

共享辦公為何突然遇冷

一方面，進(jìn)駐共享辦公的企業(yè)多為中小型創(chuàng)業(yè)公司，前兩年過熱的互聯(lián)網(wǎng)熱潮涌現(xiàn)出許多O2O、共享經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的玩家，而如今流量紅利消失，資金匱乏，轉(zhuǎn)軌的小微型創(chuàng)業(yè)公司數(shù)不勝數(shù)。主要客戶數(shù)量驟減，共享辦公企業(yè)的日子自然也就不會(huì)太好過。

另一方面，大多數(shù)共享辦公企業(yè)只是“二房東”，沒有能力為入駐企業(yè)提供實(shí)質(zhì)性創(chuàng)業(yè)孵化服務(wù)。入駐前承諾的創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)、資源對接、融資等服務(wù)，待租金交完后，都是空談。這樣的服務(wù)水平，對于寄希望于獲得資源支持的創(chuàng)業(yè)公司來說，有點(diǎn)后悔來不及，這也給共享辦公行業(yè)帶來了負(fù)面影響。