觀點(diǎn)指數(shù)?來(lái)到8月，隨著市場(chǎng)進(jìn)一步恢復(fù)，各大聯(lián)合辦公頭部企業(yè)均有積極動(dòng)作，優(yōu)客工場(chǎng)、創(chuàng)富港等均有項(xiàng)目入市，其中優(yōu)客工場(chǎng)旗下輕資產(chǎn)品牌大然凌一月內(nèi)動(dòng)作頻繁，月內(nèi)新簽項(xiàng)目達(dá)到五個(gè)。

寫字樓方面，高力國(guó)際最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年第二季度，深圳甲級(jí)寫字樓空置率為20.6%，由于部分項(xiàng)目入市時(shí)間調(diào)整，2020年全年深圳甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)將降至約86萬(wàn)平米。

值得關(guān)注的是，創(chuàng)富港于8月發(fā)布的財(cái)報(bào)顯示，其運(yùn)營(yíng)規(guī)模在疫情壓力之下進(jìn)一步突破：營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)2.81億元，同比增長(zhǎng)10.41%；全國(guó)簽約門店數(shù)量191家，較2019年新開業(yè)8家。

另一方面，軟銀與WeWork的故事仍未到尾聲。8月15日，有外媒消息稱由于WeWork公司在新冠疫情期間遭遇了困難，企業(yè)會(huì)員數(shù)量下滑，軟銀集團(tuán)已經(jīng)承諾，增加11億美元的投資，緩解WeWork目前的艱難境地。

軟銀對(duì)WeWork的態(tài)度，在某種程度上也代表了資本對(duì)聯(lián)合辦公市場(chǎng)成長(zhǎng)性的看好。此前IWG集團(tuán)中國(guó)區(qū)總裁胡懋在2020博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，預(yù)估未來(lái)10年，整個(gè)市場(chǎng)的成長(zhǎng)大概會(huì)帶來(lái)2500億美元的規(guī)模。

優(yōu)客工場(chǎng)位次穩(wěn)固，資本保持觀望態(tài)度

從榜單上看，優(yōu)客工場(chǎng)穩(wěn)居“8月中國(guó)聯(lián)合辦公TOP10”榜首位置。“Regus”、“Distrii辦伴”緊跟隨后，位列榜眼與探花。

截至目前，在中國(guó)內(nèi)地，IWG以Regus、SPACES兩個(gè)品牌為主，已進(jìn)入29個(gè)城市，開設(shè)項(xiàng)目約120個(gè)，規(guī)模與布局位于行業(yè)頭部一線。Regus管理層對(duì)未來(lái)聯(lián)合辦公市場(chǎng)的判斷傾向樂觀，全球來(lái)看，“預(yù)估在10年內(nèi)，整個(gè)市場(chǎng)的成長(zhǎng)大概會(huì)帶來(lái)2500億美金的規(guī)?！?。

本月，優(yōu)客工場(chǎng)繼續(xù)依托運(yùn)營(yíng)能力進(jìn)行品牌輸出，快速實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局，旗下輕資產(chǎn)品牌大然凌一月內(nèi)簽約項(xiàng)目達(dá)5個(gè)。

觀察月內(nèi)新簽項(xiàng)目類型，發(fā)現(xiàn)其中不乏與產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)合作項(xiàng)目。比如蘇州星海五號(hào)科文創(chuàng)意園，據(jù)了解，上述園區(qū)為蘇州首批工業(yè)園區(qū)和民營(yíng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園之一。

今年以來(lái)，聯(lián)合辦公企業(yè)與商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、酒店等業(yè)態(tài)企業(yè)合作越發(fā)頻繁，利用聯(lián)合辦公靈活優(yōu)勢(shì)，將業(yè)態(tài)內(nèi)碎片空間進(jìn)行再整合，共享資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)行經(jīng)濟(jì)效益最大化，已成為聯(lián)合辦公行業(yè)的常態(tài)化操作。

同時(shí)，隨著市場(chǎng)規(guī)模不斷增長(zhǎng)，頭部聯(lián)合辦公企業(yè)全國(guó)擴(kuò)張程度不斷深化，聯(lián)合辦公行業(yè)將有更多持續(xù)探索的空間。

另?yè)?jù)市場(chǎng)消息，軟銀已經(jīng)同意向WeWork提供11億美元，幫助WeWork解決二季度大量現(xiàn)金流出的問題，以應(yīng)對(duì)新冠疫情帶來(lái)的影響。

值得注意的是，軟銀對(duì)WeWork的11億美元再融資一定程度上說明對(duì)聯(lián)辦行業(yè)發(fā)展前景仍然看好。但無(wú)法否認(rèn)的是，目前資本市場(chǎng)對(duì)行業(yè)仍是觀望態(tài)度，這點(diǎn)從近年頭部企業(yè)的融資情況或許可以看出。

從聯(lián)辦企業(yè)歷史融資次數(shù)角度看，國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公企業(yè)融資狀況呈現(xiàn)“寡頭”局面，頭部企業(yè)相對(duì)中小型聯(lián)辦企業(yè)更容易獲得資本的支持。盡管如此，大部分企業(yè)的融資更新均停留在2019年。

搭載著“雙創(chuàng)”概念，聯(lián)合辦公行業(yè)曾開啟一段非理性繁榮，在經(jīng)歷資本爆發(fā)、遇冷與撤退后，今年聯(lián)合辦公企業(yè)或?qū)⒖s減規(guī)模、進(jìn)行整合，有整合資源能力的頭部企業(yè)話語(yǔ)權(quán)更強(qiáng)。

創(chuàng)富港繼續(xù)盈利，“魚與熊掌”難題待改善

8月，創(chuàng)富港發(fā)布了2016年新三板上市以來(lái)的第五份半年報(bào)。

翻閱財(cái)報(bào)不難看出，目前創(chuàng)富港盈利模式較為簡(jiǎn)單，即為向辦公樓承租一定面積的辦公區(qū)域，將其分割多個(gè)辦公區(qū)域再分別轉(zhuǎn)租給企業(yè)客戶，同時(shí)為客戶提供財(cái)稅代理、虛擬辦公室等商務(wù)增值服務(wù)。

規(guī)模方面，財(cái)報(bào)顯示，2020年上半年，創(chuàng)富港新增門店12家。截至2020年6月30日，創(chuàng)富港全國(guó)簽約門店數(shù)量191家，全國(guó)簽約門店建筑面積合計(jì)26.92萬(wàn)平方米，其中公司自營(yíng)店占比94.59%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

規(guī)模增長(zhǎng)同時(shí)，營(yíng)收與凈利潤(rùn)亦有所提升。財(cái)報(bào)顯示，2020年上半年，創(chuàng)富港實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.8億元，同比增長(zhǎng)10.41%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)0.18億元，同比增長(zhǎng)103.73%。

就短期盈利狀況來(lái)看，上半年疫情導(dǎo)致客源流失與一線城市高空置率高雙重承壓下，創(chuàng)富港仍能保持較好的盈利水平，這無(wú)疑為聯(lián)合辦公行業(yè)暫時(shí)低迷的市場(chǎng)帶來(lái)生機(jī)和希望，其經(jīng)營(yíng)策略頗具參考意義。

一直以來(lái)，規(guī)模與盈利都是聯(lián)合辦公企業(yè)所關(guān)注的問題，若將時(shí)間線拉長(zhǎng)，即便創(chuàng)富港的營(yíng)業(yè)收入維持逐年上漲的趨勢(shì)，但其盈利水平卻持續(xù)出現(xiàn)波動(dòng)。

從創(chuàng)富港2017年上半年-2020年上半年的凈利潤(rùn)和新增運(yùn)營(yíng)面積的數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)期新增面積上升時(shí)，凈利潤(rùn)會(huì)出現(xiàn)明顯下降；當(dāng)期新增面積下降時(shí)，凈利潤(rùn)則回升。

出現(xiàn)上述情況的原因，或許是創(chuàng)富港的新店裝修、招商周期從而導(dǎo)致了公司利潤(rùn)具有延后性。董事長(zhǎng)薛春曾在公開場(chǎng)合表示，創(chuàng)富港的招商滿租時(shí)間一般要求3-6個(gè)月。由此可以推測(cè)，創(chuàng)富港的單一項(xiàng)目去化周期約需6個(gè)月左右，由于疫情導(dǎo)致創(chuàng)富港上半年擴(kuò)張速度放緩，因此新增項(xiàng)目成色如何需要明年才可體現(xiàn)。

另一方面，2016年-2019年，創(chuàng)富港新增運(yùn)營(yíng)面積分別為2.78萬(wàn)平方米、0.17萬(wàn)平方米、7.19萬(wàn)平方米、5.66萬(wàn)平方米，當(dāng)年新店帶來(lái)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)分別為-1428萬(wàn)元、 158.87 萬(wàn)元、-1683 萬(wàn)元、-2035 萬(wàn)元。由此可見，開設(shè)新店有高額的成本支出，也將直接反映至企業(yè)的利潤(rùn)上。

總的來(lái)看，規(guī)模并不代表著盈利，后者才是行業(yè)能夠持續(xù)發(fā)展的核心要素，如何在規(guī)模與盈利之間找尋一個(gè)合適的平衡點(diǎn)，將會(huì)是行業(yè)未來(lái)的重點(diǎn)課題。

另外，拓展一些新的線上業(yè)務(wù)，尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)也是聯(lián)合辦公企業(yè)的選擇之一。例如優(yōu)客工場(chǎng)就推出一系列關(guān)于中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的公益課程；創(chuàng)聯(lián)工場(chǎng)運(yùn)用AI技術(shù)打造線上服裝定制；氪空間順應(yīng)近期大火的“直播經(jīng)濟(jì)”推出專項(xiàng)辦公空間等。

隨著行業(yè)的整合，從業(yè)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式逐漸完善，在用戶規(guī)模積累至一定程度后，可以開展不同的社群搭建，以便增值服務(wù)開發(fā)。

未來(lái)，聯(lián)合辦公企業(yè)的服務(wù)屬性需要不再局限于空間租賃，而是更加多元化。