共享辦公正徹底告別“高光時(shí)刻”，“節(jié)衣縮食”成為主流節(jié)奏。

第一個(gè)征兆是降價(jià)?！拔覀冞@里整體都降價(jià)了，疫情之前都是1800元/月，現(xiàn)在只能租1300元/月?！敝嘘P(guān)村某共享辦公空間的負(fù)責(zé)人表示，這里的工位基本都是七折“甩租”。

為了吸引租客，他們屢屢給出優(yōu)惠條件。“我看看能不能給您弄臺(tái)電腦，讓您在這免費(fèi)用?！北M管如此，這家共享辦公空間的空置率還是在60%-70%之間。

第二個(gè)征兆是想盡辦法提高面積使用率?！耙咔檫^(guò)后，辦活動(dòng)的少了，有的共享辦公空間干脆把活動(dòng)場(chǎng)地改成工位出租?！?/span>

第三個(gè)征兆是關(guān)店。一位經(jīng)常組織活動(dòng)的創(chuàng)業(yè)者向鉛筆道透露，年前經(jīng)常合作的某家辦公空間，今年直接選擇了關(guān)閉——這種關(guān)店情況在上半年普遍發(fā)生。

此外還有許多小信號(hào)，比如用盡一切資源變現(xiàn)。“去年，場(chǎng)地還可以進(jìn)行資源置換，今年全部變成收費(fèi)，每小時(shí)收費(fèi)達(dá)500元。此前免費(fèi)的場(chǎng)地，現(xiàn)在都需要數(shù)千元。”

這些微妙的調(diào)整，實(shí)際指向了1個(gè)結(jié)論：考驗(yàn)共享辦公盈利能力的時(shí)刻到了。創(chuàng)投圈有一個(gè)論調(diào)：賣(mài)產(chǎn)品/服務(wù)值什么錢(qián)，賣(mài)股權(quán)才值錢(qián)。而今年開(kāi)始，這個(gè)論調(diào)開(kāi)始改變。

共享辦公也許會(huì)有它的生命力，大家都在努力證明這一點(diǎn)。

承受下行：分水嶺已現(xiàn)

近日，鉛筆道走訪(fǎng)了中關(guān)村一帶的多家共享辦公空間，發(fā)現(xiàn)行業(yè)仍未擺脫疫情帶來(lái)的下行壓力，且內(nèi)部呈現(xiàn)分化趨勢(shì)——頭部和資深玩家的入駐率漸漸恢復(fù)，而中小玩家仍對(duì)著大片空置的工位一籌莫展。

在位于中關(guān)村核心地帶的一家共享辦公空間，鉛筆道看到，一層的大片區(qū)域已經(jīng)被新東方租了下來(lái)，地下一層的部分區(qū)域也租給了叮咚買(mǎi)菜，留給個(gè)體租戶(hù)的位置并不是很多。

記者自稱(chēng)要與好友創(chuàng)業(yè)，想租兩個(gè)工位，被接待人員帶到了地下一層的十人內(nèi)側(cè)辦公間。一個(gè)工位的租金是1500元/月，押一付三。

“您跟朋友可以暫時(shí)先在這里辦公，但如果有人把這間整租下來(lái)，您可能得移動(dòng)到別的地方?！碑?dāng)記者疑問(wèn)工位會(huì)不會(huì)都租出去，到時(shí)候沒(méi)有地方可搬，負(fù)責(zé)人表示，可以把付款方式變成押一付一，“這樣對(duì)我們雙方都比較靈活”。

在中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街的另一家知名連鎖共享辦公空間內(nèi)，內(nèi)側(cè)辦公間和共享大廳似乎恢復(fù)了往日的熱鬧。店長(zhǎng)告訴記者，目前內(nèi)側(cè)辦公間的工位是2000元/月，低于官網(wǎng)標(biāo)價(jià)2600元/月，付款方式為押二付一，最短租期一個(gè)月。

這里的價(jià)位比上一家高出一個(gè)檔，可能得益于大廳里裝備齊全的水吧和寬敞舒適的沙發(fā)座。他們也更注重安全性，在辦公間里擺放了儲(chǔ)物柜，大廳設(shè)有門(mén)禁。來(lái)看工位的人也絡(luò)繹不絕。當(dāng)記者準(zhǔn)備離開(kāi)時(shí)，店長(zhǎng)已經(jīng)在大廳和另一組客戶(hù)聊起天來(lái)。

與這家共享空間僅僅一街之隔的兩家中小品牌卻是另一番景象。

走進(jìn)位于天使大廈的某共享辦公空間，當(dāng)記者表示想要租用兩個(gè)工位時(shí)，接待人員將記者引至一個(gè)容納20人的內(nèi)側(cè)辦公間。屋內(nèi)只有兩人在辦公，讓偌大的房間顯得很冷清，而臨近門(mén)口的位置已被咖啡機(jī)和燕麥粉占據(jù)。記者詢(xún)問(wèn)能否租小一點(diǎn)的內(nèi)側(cè)房間，對(duì)方答復(fù)樓上的四人間和樓下的十人間只能整租，盡管它們絕大多數(shù)都處于空置狀態(tài)。據(jù)觀察，這家辦公空間的空置率在90%以上。

接待人員給出的價(jià)格是1500元/月，押二付一，如果租期較短，可以押一付全部。當(dāng)記者詢(xún)問(wèn)價(jià)格能否再降，接待人員將記者拉至一旁的會(huì)議室。“如果您今天能定下來(lái)，我可以給您優(yōu)惠到1300元/月?！?/span>

在另一家?guī)ЭХ葟d的共享辦公空間，負(fù)責(zé)人帶記者參觀了兩層的工位。一層是咖啡吧臺(tái)，對(duì)面的辦公椅歪歪扭扭地排開(kāi)，一個(gè)位置900元/月；二層是獨(dú)立的內(nèi)側(cè)房間+免費(fèi)會(huì)議室，沒(méi)有了一層咖啡機(jī)的轟鳴聲，每個(gè)工位1300元/月。

“程維是從我們這里走出來(lái)的” ，負(fù)責(zé)人頗自豪地講起這里關(guān)于夢(mèng)想的故事。在二層，半面墻的企業(yè)logo構(gòu)成了這里的勛章，當(dāng)中不乏一些后來(lái)為人熟知的獨(dú)角獸。但光環(huán)無(wú)法解決迫在眉睫的生存問(wèn)題。據(jù)估算，該共享辦公空間的空置率在60%-70%之間。

“我們這里整體都降價(jià)了，疫情之前（二層的價(jià)格）都是1800元/月?！痹撠?fù)責(zé)人這樣介紹。如果負(fù)責(zé)人說(shuō)的是真的，那么這家的工位是在打七折甩租。

以上四家共享辦公空間的生存狀況，幾乎可以勾勒出行業(yè)目前的分化狀況。

第一家辦公空間位于中關(guān)村核心地帶，雖然辦公環(huán)境一般，甚至沒(méi)有飲水機(jī)，但依靠大企業(yè)的租金和定制服務(wù)，還是安然挺過(guò)了疫情的沖擊，可以保持不錯(cuò)的入駐率。

第二家知名連鎖品牌的空間，已在行業(yè)里樹(shù)立了品牌影響力，辦公環(huán)境和水吧優(yōu)于大部分競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因此可以把價(jià)格租上去。

鉛筆道發(fā)現(xiàn)，這兩家的空置率較低。記者與接待人員講價(jià)時(shí)，都收到了“這已經(jīng)是最低價(jià)”的答復(fù)，一副并不愁沒(méi)有租客的樣子。

但是與后兩家小品牌辦公空間工作人員打交道時(shí)，對(duì)方卻頻頻給出優(yōu)惠條件。

那家位于天使大廈的辦公空間，裝修水平明顯優(yōu)于第一家，還帶飲水機(jī)和會(huì)議室，但當(dāng)場(chǎng)為記者降了200元租金。

在帶咖啡廳的那家辦公空間，當(dāng)記者顯示出對(duì)一層工位的興趣時(shí)，負(fù)責(zé)人立馬說(shuō)：“我看看能不能給您弄臺(tái)電腦，讓您在這免費(fèi)用。”

這些中小品牌在疫情和頭部玩家的夾擊下，日子尤為艱難，業(yè)務(wù)人員也被逼著不惜大幅降價(jià)做生意，“能做成一單是一單”。

營(yíng)收之困：開(kāi)始在意“小錢(qián)”

企業(yè)逐漸復(fù)工后，部分共享辦公空間的入駐率也在慢慢回升，但行業(yè)整體的營(yíng)收壓力卻似乎一點(diǎn)都沒(méi)有減少。

“去年，在大多數(shù)的共享辦公空間辦開(kāi)放性活動(dòng)，都可以接受資源置換。而今年，幾乎不可能?！币晃换ヂ?lián)網(wǎng)公司的活動(dòng)運(yùn)營(yíng)王珂向鉛筆道說(shuō)道。

除了辦公工位出租，以及通過(guò)各種創(chuàng)業(yè)服務(wù)收費(fèi)，在共享辦公空間，通過(guò)活動(dòng)空間運(yùn)營(yíng)舉辦各種活動(dòng)也是其主要收入來(lái)源，同時(shí)也是空間集聚人氣和打造特色的重要部分。

王珂一直從事社群和活動(dòng)運(yùn)營(yíng)工作，經(jīng)常組織一些中小型的線(xiàn)下活動(dòng)，一般考慮到活動(dòng)成本，都會(huì)把活動(dòng)地點(diǎn)放在共享辦公這種環(huán)境好，創(chuàng)業(yè)者集聚的地方。疫情過(guò)后，他發(fā)現(xiàn)，過(guò)往合作過(guò)的幾家共享辦公，合作態(tài)度都發(fā)生了變化。

“往年有不少共享辦公空間接受資源置換，通常的做法是，空間為活動(dòng)組織方提供免費(fèi)場(chǎng)地，條件是活動(dòng)組織方為空間做一些宣傳，例如在活動(dòng)海報(bào)里露出logo，或者是在活動(dòng)通稿中，為共享辦公做一些品牌露出?！蓖蹒娲蚵?tīng)了兩家的價(jià)格，其中一家的會(huì)議室兩天收費(fèi)3000元；另外一家更夸張，按小時(shí)出租會(huì)議室，一小時(shí)收費(fèi)500元。

不僅不接受資源置換，王珂發(fā)現(xiàn)，去年合作過(guò)的一家辦公空間直接關(guān)閉了其中一地理位置不錯(cuò)的門(mén)店。

另外一家公司的媒體運(yùn)營(yíng)路霄，也發(fā)現(xiàn)了同樣的問(wèn)題，現(xiàn)在想在共享辦公空間低成本辦線(xiàn)下活動(dòng)越來(lái)越難了。

“中關(guān)村有的共享辦公空間把活動(dòng)場(chǎng)地改成工位出租了。以前都是在他們家辦活動(dòng)，結(jié)果他們告訴我以后不辦活動(dòng)了。”這樣的狀況讓路霄感到無(wú)奈。追問(wèn)之下，工作人才吐露，確實(shí)是因?yàn)橐咔閷?dǎo)致現(xiàn)在線(xiàn)下活動(dòng)舉辦數(shù)量受影響，與其把活動(dòng)場(chǎng)地空置，還不如當(dāng)成工位出租，這樣空間被利用起來(lái)的概率可能還大一點(diǎn)。

“感覺(jué)他們以前不太在意活動(dòng)場(chǎng)地這些小錢(qián)，但是可能因?yàn)闋I(yíng)收壓力變大，都開(kāi)始想辦法降本增效了。”路霄表示。

其實(shí)一直以來(lái)，營(yíng)收壓力都是壓在共享辦公各玩家肩上的重?fù)?dān)，只是疫情讓這樣的矛盾更加凸顯，讓各家的現(xiàn)金流壓力更加嚴(yán)峻。

此前的媒體報(bào)道中曾提出，在疫情發(fā)生后，WeWork北京已關(guān)閉數(shù)個(gè)門(mén)店，Distrii辦伴為了緩解現(xiàn)金流壓力，收費(fèi)方式變?yōu)檠喝兑?、押二付三?/span>

中小玩家日子不好過(guò)，大品牌同樣也處于憂(yōu)慮之中。艱難的“上市之路”，幾乎成為共同的命運(yùn)。

在國(guó)外，WeWork經(jīng)營(yíng)陷入危機(jī)。2019年8月，WeWork還是市值470億美元的獨(dú)角獸，然而提交IPO招股書(shū)后估值暴跌80%，上市計(jì)劃最終流產(chǎn)，投資圈一片嘩然。2019年11月，WeWork并開(kāi)始撤出中國(guó)、印度和拉丁美地區(qū)市場(chǎng)。不過(guò)好消息是，WeWork中國(guó)在今年9月獲得了摯信資本2億美元的追投，標(biāo)志著WeWork中國(guó)正式實(shí)現(xiàn)本土化運(yùn)營(yíng)。

在國(guó)內(nèi)，優(yōu)客工場(chǎng)仍奔波在成為“行業(yè)第一股”的路上。2019年12月，優(yōu)客工場(chǎng)第一次向美國(guó)SEC遞交招股書(shū)，但當(dāng)時(shí)WeWork上市折戟的余波未平，資本對(duì)共享經(jīng)濟(jì)普遍不信任，優(yōu)客工場(chǎng)只得打道回府。2020年7月，優(yōu)客工場(chǎng)擬通過(guò)與OrisunAcquisition Corp.（歐利森并購(gòu)公司）合并，以借殼的形式在納斯達(dá)克上市，但僅僅一個(gè)月后便撤銷(xiāo)了IPO計(jì)劃。

營(yíng)收之困，上市之難，共享辦公萬(wàn)家們，似乎一下子都站在了生死路口。

由重變輕：任重道遠(yuǎn)

對(duì)于很多商業(yè)模式而言，疫情確實(shí)是一把“試金石”。然而，對(duì)于很多商業(yè)模式和企業(yè)來(lái)說(shuō)，最終能夠壓倒它的，并非疫情。

共享辦公行業(yè)的水逆，仍然歸結(jié)于對(duì)“重資產(chǎn)”的依賴(lài)。共享辦公企業(yè)一般是先租下傳統(tǒng)寫(xiě)字樓的空間，改造后再出租給企業(yè)或個(gè)人，但這種“二房東”模式想要盈利就必須保持較高的出租率。

據(jù)億歐調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，共享辦公出租率平均達(dá)到85%時(shí)，才能保持盈虧平衡。如果按此標(biāo)準(zhǔn)，大部分共享辦公企業(yè)目前仍在失血中。

從實(shí)際情況來(lái)看，大部分辦公空間都很難做到這一點(diǎn)。據(jù)鉛筆道了解到，一位國(guó)內(nèi)排名TOP3的辦公空間創(chuàng)始人曾在內(nèi)部會(huì)議透露，入駐率已達(dá)70%，并稱(chēng)該成績(jī)已非常不易。

2017年-2018年是共享辦公行業(yè)的高速擴(kuò)張期。世邦魏理仕的研究數(shù)據(jù)顯示，2018年，共享辦公在大中華區(qū)吸納了50萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓，為2017年的3倍。緊接著2019年，資本寒冬到來(lái)，國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現(xiàn)下行趨勢(shì)。剛剛燒完錢(qián)的共享辦公企業(yè)，轉(zhuǎn)眼間就感受到了租金的天花板。再加之今年疫情對(duì)行業(yè)的洗牌，共享辦公企業(yè)被推到了轉(zhuǎn)型的路口。

“企業(yè)除了重資產(chǎn)的投資模式，也開(kāi)始提供品牌輸出，運(yùn)營(yíng)輸出這類(lèi)增值服務(wù)?！肮蚕磙k公品牌“俠客島里”CEO王宏波向鉛筆道表示，共享辦公行業(yè)正在進(jìn)行“重資產(chǎn)”到“輕資產(chǎn)”的轉(zhuǎn)型。“相比于之前的盲目擴(kuò)張，我感覺(jué)行業(yè)現(xiàn)在更務(wù)實(shí)，競(jìng)爭(zhēng)也更理性了?！?/span>

王宏波透露，“俠客島里”正在對(duì)自身的運(yùn)營(yíng)服務(wù)進(jìn)行智能化迭代，來(lái)更好地滿(mǎn)足后疫情時(shí)期企業(yè)對(duì)共享辦公空間的需求?！捌髽I(yè)對(duì)組織的在線(xiàn)化管理，比如人員和業(yè)務(wù)的變動(dòng)，會(huì)有更靈活的要求。共享辦公的服務(wù)是符合這個(gè)趨勢(shì)的?！?/span>

艾媒咨詢(xún)的報(bào)告指出，共享辦公行業(yè)正在經(jīng)歷“空間賦能”到“服務(wù)賦能”的轉(zhuǎn)型。面對(duì)企業(yè)更靈活的辦公需求，一些共享辦公企業(yè)開(kāi)始推出定制化服務(wù)，例如夢(mèng)想加就為快手的北京總部提供了整棟的定制服務(wù)；一些共享辦公品牌也在向C端場(chǎng)景滲透，例如氪空間在今年上線(xiàn)了“自由座”小程序，按天租賃大廳的零散座位，價(jià)格在100元/天左右浮動(dòng)。

不過(guò)，對(duì)于已被重資產(chǎn)拖累的共享辦公企業(yè)而言，投資輕資產(chǎn)的成本也需要考慮。星空時(shí)間創(chuàng)始人周自強(qiáng)曾對(duì)鉛筆道表示，即使疫情結(jié)束，部分企業(yè)也不會(huì)立刻有培訓(xùn)和咨詢(xún)服務(wù)的服務(wù)，因?yàn)樗麄冃枰韧ㄟ^(guò)開(kāi)展業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)自救，輔助性業(yè)務(wù)的投入只能緩一緩。

相較于重資產(chǎn)，輕資產(chǎn)的收入相對(duì)有限，在目前資本保守的環(huán)境下能有多大沖量，也是個(gè)未知數(shù)。優(yōu)客工場(chǎng)CEO毛大慶給公司定的目標(biāo)是，2020年簽約輕資產(chǎn)項(xiàng)目100個(gè)，輕重比達(dá)到1：1。但截至2019年三季度末，優(yōu)客工場(chǎng)輕資產(chǎn)模式的辦公空間為39個(gè)，占比不到23%。

共享辦公行業(yè)想變輕，仍然任重而道遠(yuǎn)。